Wohnen im Teileigentum – ausnahmsweise kann es möglich sein!
Teileigentumseinheiten, das wissen Sie, sind Einheiten einer Wohnungseigentumsanlage, die nicht zu Wohnzwecken bestimmt sind. Gehören zu Ihrem Eigentum also beispielsweise Räumlichkeiten im Souterrain, die nach Ihrer Teilungserklärung nicht zu Wohnzwecken dienen, dürfen Sie dort ein Gewerbe betreiben oder diese als Lagerraum nutzen, wohnen dürfen Sie dort nicht. Wenn Sie diese Räumlichkeiten aber dennoch zu Wohnzwecken nutzen, steht Ihrer Eigentümer nach dem Landgericht Hamburg kein Unterlassungsanspruch zu. Denn eine Wohnnutzung ist im Vergleich zu einer gewerblichen Nutzung bei typisierender Betrachtung nicht regelmäßig als störender anzusehen (Urteil v. 20.10.21, Az. 318 S 47/20).
Teileigentum wurde an wechselnde Feriengäste vermietet
Im, entschiedenen Fall ging es eine zu einer Eigentumswohnung gehörende Souterraineinheit, die in der Teilungserklärung als Teileigentum verzeichneten war. In der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Teileigentumseinheit wie folgt bezeichnet: “Nr. … (Lager), nicht zu Wohnzwecken dienende Räume”. Dennoch vermietete der Eigentümer die Souterraineinheit an ständig wechselnde Feriengäste.
Nach der Aussage des Bauamts handelt es sich um Räume, die mangels ausreichender Deckenhöhe nicht für den Aufenthalt von Personen bestimmt sind. Außerdem waren Brandschutzbestimmungen möglicherweise nicht eingehalten worden. Die Eigentümergemeinschaft verlangte von dem Eigentümer die Nutzung seines Teileigentums zu Wohnzwecken zu unterlassen. Da der Eigentümer sich weigerte, erhob die Gemeinschaft Klage.
Wohnen stört nicht typischerweise mehr als ein Gewerbebetrieb
Die Eigentümergemeinschaft verlor den Prozess, sie hatte keinen Anspruch auf die generelle Unterlassung der Nutzung der Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken. Zwar stellt die Vermietung an wechselnde Feriengäste eine Wohnnutzung dar und widerspricht insoweit der Teilungserklärung. Auch kann grundsätzlich eine Unterlassung der Nutzung verlangt werden, wenn der Eigentümer seine ihm als Teileigentum zugewiesene Einheit zu Wohnzwecken oder eine ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Einheit zu anderen Zwecken nutzt. Eine solche, der Teilungserklärung widersprechende Nutzung ist aber ausnahmsweise zulässig, wenn sie nicht mehr stört als die zulässige Nutzung. Eine Wohnnutzung ist im Vergleich zu einer gewerblichen Nutzung bei typisierender Betrachtung nicht regelmäßig als störender anzusehen. Nach der in der Gemeinschaftsordnung nicht eingeschränkten Zweckbestimmung ist der Eigentümer zu jeder – auch tageszeitenunabhängigen – Nutzung berechtigt. Die Vermietung an wechselnde Feriengäste ist damit nicht störender.
Auch dass die Deckenhöhe möglicherweise nicht ausreichend ist und gegebenenfalls der erforderliche Brand- und Schallschutz derzeit nicht gewährleistet ist, führt zu keinem anderen Ergebnis. Lediglich wenn die konkrete Nutzung aufgrund von öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeschlossen wäre, wie es bei dem Betreiben eines Handwerkerbetriebs in einem reinen Wohngebiet der Fall wäre, wäre die Wohnnutzung hier ausgeschlossen.
Fazit: Diese Entscheidung zeigt: Wohnen in einer Teileigentumseinheit kann wohnungseigentumsrechtlich durchaus möglich sein. Allerdings nur dann, wenn sie nicht typischerweise mehr stört als die erlaubte Nutzung. Was die öffentlich-rechtliche Seite angeht, so sollten Sie aber durchaus kritisch sein. Ist Ihr Teileigentum wegen nicht ausreichender Deckenhöhe oder nicht eingehaltener Brandschutzvorschriften nicht zu Wohnzwecken geeignet, kann Ihnen von behördlicher Seite durchaus noch ein Nutzungsausschluss drohen.
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