Eine kulturelle Begegnungsstätte im Laden? Das geht nicht!
Gibt es in Ihrer Wohnanlage Teileigentumseinheiten, die gewerblich genutzt werden ist die konkrete Nutzung von großer Bedeutung für Sie. Störende Nutzungen, wie sie von einem Restaurant oder einer Kneipe ausgehen, möchten Sie bestimmt verbieten. Das geht aber nur, wenn die tatsächliche Nutzung von dem durch Ihre Teilungserklärung vorgegebenen Nutzungszweck nicht mehr gedeckt wird. Das ist der Fall, wenn einer Ihrer Miteigentümer eine Teileigentumseinheit, die in Ihrer Teilungserklärung als Laden bezeichnet wird, als Kulturzentrum oder Begegnungsstätte nutzt. Dann können Sie das Unterlassen der unzulässigen Nutzung verlangen (LG München I, Beschluss v. 18.08.21, Az. 1 S 2103/20 WEG).
Gemeinschaft verlangt Unterlassen der Nutzung als Begegnungsstätte
Im entschiedenen Fall geht es um eine Teileigentumseinheit, die laut der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft als Laden genutzt werden durfte. Die Teileigentumseinheit befindet sich in einem Flachbau zwischen den Wohngebäuden. Der Eigentümer der Teileigentumseinheit hat diese an einen deutsch-kurdischen Kulturverein vermietet, der sie als Begegnungsstätte für Mitglieder des islamischen Glaubens nutzt. Diese Nutzung ist baurechtlich genehmigt.
Die Eigentümergemeinschaft ist mit der Nutzung als Begegnungsstätte nicht einverstanden und erhebt Klage auf Unterlassen dieser Nutzung. Die Gemeinschaft ist der Ansicht, die in der Teilungserklärung enthaltene Bestimmung “Laden” eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter sei und die Nutzung als Begegnungsstätte in einem stärkeren Ausmaß störe als eine Nutzung als Laden.
Kulturelle Begegnungsstätte stört typischerweise mehr als Laden
Das Landgericht entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Die Teilungserklärung enthält eine Zweckbestimmung als Laden, was eine Nutzung als Kulturzentrum und Begegnungsstätte ausschließt.
Ein Laden besteht aus Geschäftsräumen, in denen Waren zum Verkauf angeboten werden. Eine Nutzung als Begegnungsstätte stört bei typisierender bzw. generalisierender Betrachtung mehr als eine Ladennutzung. Vergleicht man die Belastung durch das Betreiben eines Ladens mit der Belastung durch ein Gemeindezentrum, so zeigt sich schon anhand der unterschiedlichen Öffnungszeiten eine deutliche Mehrbelastung durch die tatsächliche Nutzung. Die Begegnungsstätte hat nämlich im Gegensatz zu einem Laden auch sonntags und feiertags geöffnet. Außerdem beinhaltet die Nutzung als Gemeindezentrum, dass Veranstaltungen stattfinden, zu denen gruppenweise größere Menschenmengen an- und abreisen. Eine Begegnungsstätte soll dazu dienen, dass Menschen miteinander in Kontakt treten, um sich auszutauschen. Ein Laden ist dagegen eher von einer unpersönlichen und unkommunikativen Atmosphäre geprägt, die nicht zum Verweilen oder Gespräch animiert. Die Gemeinschaft konnte daher das Unterlassen des Betreibens als Begegnungsstätte verlangen.
Fazit: Die Frage, wie eine Teileigentumseinheit in Ihrer Wohnanlage genutzt werden darf, hängt primär von der durch Ihre Teilungserklärung vorgegebenen Zweckbestimmung ab. Abweichende Nutzungen sind nur zulässig, wenn diese typischerweise nicht mehr stören als die erlaubte Nutzung. Prüfen Sie also, ob die tatsächliche Nutzung typischerweise mehr stört als die erlaubte, wenn ja, steht Ihnen ein Unterlassungsanspruch zu.
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