Beschlussfassung – Achten Sie unbedingt auf die Bestimmtheit Ihrer Beschlüsse!
Besonders in kleineren Eigentümergemeinschaften kommt es immer wieder vor, dass auf die Formulierung der Beschlüsse nicht viel Wert gelegt wird. Schließlich waren ja die meisten Eigentümer auf der Eigentümerversammlung anwesend und außerdem wissen alle, was mit dem Beschluss gemeint ist. Tatsächlich sollten Sie aber sehr sorgfältig bei der Formulierung eines Beschlusses sein. Es reicht nämlich nicht, wenn die auf der Versammlung anwesenden Eigentümer wissen, was gemeint ist. Vielmehr muss ein Beschluss auch für einen außenstehenden Dritten aus sich heraus verständlich sein. Ist er das nicht, steht Ihr Beschluss auf wackligen Füßen, denn dann ist er zumindest anfechtbar (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 25.02.21, Az. 2-13 S 146/19).
Anfechtung, weil Mindestangaben im Beschluss fehlten
Im entschiedenen Fall fasste eine Eigentümergemeinschaft auf ihrer Eigentümerversammlung Beschlüsse über die Beauftragung einer Kanalsanierung. Konkret sollte der Austausch der Sektionaltore beschlossen werden. Es wurde beschlossen, die „vorliegenden Angebote“ und das „Angebot der Firma …“ zu beauftragen. Weitergehende Angaben enthielt der Beschlusstext nicht.
Eine Wohnungseigentümerin war mit der Beschlussfassung nicht einverstanden. Sie hielt die Beschlüsse für inhaltlich unbestimmt, da die erforderlichen Mindestangaben fehlten. Die Eigentümerin erhob daher Anfechtungsklage gegen die gefassten Beschlüsse.
“Vorliegendes Angebot” ist nicht zweifelsfrei bestimmt
Das Landgericht Frankfurt/Main gab der Eigentümerin Recht, die Beschlüsse waren zu unbestimmt. Das Gericht wies darauf hin, dass die Bestimmtheit eines Beschlusses, nicht daran scheitert, dass auf ein außenstehendes Dokument Bezug genommen wird. Wird aber auf ein außenstehendes Dokument Bezug genommen, fordert aber das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist (BGH, Urteil v. 08.04.16, Az. V ZR 104/15). An dieser zweifelsfreien Bestimmung fehlte es hier jedoch. Die Bezeichnungen „vorliegendes Angebot“ und „Angebot der Firma…“ ermöglichten keine zweifelsfreie Bestimmung der Angebote. Hierfür hätte es einer Angebotsnummer, des Datums des Angebots, o. ä. bedurft.
Ob die Angebote der klagenden Eigentümerin persönlich bekannt waren, sah das Gericht nicht als wesentlich an. Denn Eigentümerbeschlüsse sind objektiv-normativ auszulegen. Das bedeutet, dass nicht die individuelle Vorstellung der am Beschluss beteiligten Wohnungseigentümer entscheidend ist, sondern dass es allein auf den objektiven Gehalt eines Beschlusses ankommt. Mit anderen Worten, er muss auch für einen außenstehenden Dritten nachvollziehbar und verständlich sein. .
Fazit: Diese Entscheidung zeigt mal wieder, wie sorgfältig Sie bei der Formulierung Ihrer Beschlüsse sein müssen. Bedenken Sie, dass diese nicht nur für die aktuellen Eigentümer sondern auch für mögliche künftige Wohnungseigentümer verbindlich sind. Daher müssen Sie so formuliert sein, dass auch künftige Eigentümer ohne Weiteres verstehen können, was beschlossen wurde. Nehmen Sie in Ihrem Beschluss auf ein außenstehendes Dokument Bezug, achten Sie unbedingt darauf, dass dieses anhand der Nennung von Datum und Angebotsnummer zweifelsfrei bestimmbar ist. Dann sind Sie bei Ihrer Beschlussfassung auf der sicheren Seite.
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