Sie haben Kosten verauslagt, dafür haftet allein Ihre Gemeinschaft!
Stellen Sie sich vor, Ihre Eigentümergemeinschaft ist knapp bei Kasse und Sie verauslagen Kosten für sie, denn Rechnungen von Energieträgern, Handwerkern oder Dienstleistern wollen ja bezahlt werden. Dann möchten Sie Ihr Geld natürlich so schnell wie möglich wieder haben. Der einfachste wäre, die Erstattung Ihrer Kosten von einem anderen solventen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft zu verlangen. Das ist aber nach dem BGH nicht möglich. Ihr Kostenerstattungsanspruch richtet sich nämlich nur gegen Ihre Gemeinschaft als solche. Sie können sich deswegen nicht direkt an einen anderen Eigentümer halten – und zwar auch dann nicht, wenn er aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist oder es sich um eine Zweiergemeinschaft handelt (BGH, Urteil v. 25.03.22, Az. V ZR 92/21)
Verbliebener Eigentümer sollte verauslagte Kosten erstatten
Im entschiedenen Fall ging es um eine aus zwei Eigentümern bestehende zerstrittene Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Einen Verwalter gab es in der Eigentümergemeinschaft nicht. Da die Gemeinschaft finanziell nicht so gut bestellt war, zahlten beide Eigentümer immer wieder Schulden der Gemeinschaft und forderten vom jeweils anderen Kostenerstattung gemäß dessen Miteigentumsanteil. Beide Miteigentümer waren seit längerer Zeit zerstritten.
Einer der beiden Miteigentümer veräußerte schließlich seine Einheit. In einem Prozess verlange der verbliebene Eigentümer von dem ausgeschiedenen Eigentümer mehr als 7.000 €. Der ausgeschiedene Eigentümer wendete ein, er bekomme noch 4.100 € von dem verbliebenen Eigentümer und erklärte die Aufrechnung. Der BGH hatte zu klären, ob der ausgeschiedene Miteigentümer die Erstattung der verauslagten Beträge von dem verbliebenen Eigentümer verlangen und mit diesem Anspruch aufrechnen konnte.
BGH: Erstattungsanspruch richtet sich allein gegen die Gemeinschaft
Der BGH entschied: Der ausgeschiedene Miteigentümer konnte die Erstattung der Kosten (Aufwendungsersatz) nicht von dem verbliebenen Eigentümer verlangen. Er hätte diesen Anspruch allein gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend machen müssen, denn nur ihr gegen über steht ihm ein Aufwendungsersatzanspruch zu. Zwar haften einzelne Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft in Höhe ihres Miteigentumsanteils auch persönlich (§ 9a Abs. 4 WEG) ergibt. Das gilt aber nicht für so genannte Sozialverbindlichkeiten. Das sind Ansprüche anderer Wohnungseigentümer, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren. Hierzu gehören auch Aufwendungsersatzansprüche wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit der Gemeinschaft.
Die alleinige Haftung der Gemeinschaft besteht auch unabhängig davon, ob Gemeinschaftsvermögen vorhanden ist oder nicht. Andernfalls würden die für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer geltenden Regelungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz unterlaufen. Auch für eine zerstrittene Zweiergemeinschaft, in der kein Verwalter bestellt ist und in der wegen des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind, kann nichts anderes gelten. Daher kann der ausgeschiedene Eigentümer nur von der Eigentümergemeinschaft die anteilige Erstattung seiner Aufwendungen verlangen. Auch aus dem Ausscheiden des Eigentümers ergibt sich keine Haftung des verbliebenen Eigentümers. Zwar hat ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer nach der Veräußerung seiner Einheit die Stellung eines außenstehenden Dritten. Der während seiner Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft entstandene Erstattungsanspruch bleibt jedoch eine Sozialverbindlichkeit.
Fazit: Sie sehen, wenn Sie für Verbindlichkeiten Ihrer Eigentümergemeinschaft in Vorleistung treten, können Sie Ihr Geld nur von Ihrer Eigentümergemeinschaft als solcher zurückverlangen. Gegenüber den anderen Eigentümern steht Ihnen kein Ersatzanspruch zu – und zwar auch dann nicht, wenn diese Ihre Ansprüche im Gegensatz zur Ihrer Eigentümergemeinschaft bezahlten könnten. Überlegen Sie es sich daher gut, ob es sinnvoll ist, Verbindlichkeiten Ihrer Gemeinschaft aus eigener Tasche zu begleichen.
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