Gewerbemietrecht: Mieter kann wegen unangekündigter Bauarbeiten fristlos kündigen
Wenn ein Vermieter und ein Mieter in einem Mietvertrag über Gewerberäume vereinbart haben, dass Bauarbeiten des Vermieters mindestens zwei Wochen vorher anzukündigen sind, kann sich ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mieters ergeben. Das ist dann der Fall, wenn der Vermieter mehrfach gegen die Vereinbarung verstößt und beim Mieter Schäden entstehen. Hat der Mieter den Vermieter abgemahnt, ist das Recht zur fristlosen Kündigung entstanden. Dies stellte das Oberlandesgericht Köln per Beschluss im Juli 2022 klar.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich vor dem OLG Köln über eine vom Mieter ausgesprochene fristlose Kündigung.
2013 mietete der Mieter im Untergeschoss eines Einkaufszentrums eine Ladenfläche zum Betrieb eines Bäckereifachgeschäfts. Nach § 14 des Mietvertrags war der Mieter verpflichtet, Ausbesserungen und bauliche Veränderungen zu dulden, die der Erhaltung, Modernisierung oder besseren Ausnutzung des Einkaufszentrums dienten. § 14 Ziff. 1 Abs. 2 des Mietvertrages sah dabei folgende Regelung vor:
„Der Beginn derartiger Arbeiten ist dem Mieter, sofern es sich nicht um Arbeiten zur Abwehr bestehender oder drohender Gefahren handelt, mindestens zwei Wochen vorher schriftlich anzukündigen.“
Dem Mieter war bekannt, dass die in dem Einkaufszentrum geplanten Umstrukturierungs- und Erweiterungsmaßnahmen mit Verschmutzungen und Geräuschbelästigungen sowie einer Beeinträchtigung des Geschäftsbetriebs des Mieters verbunden sein können. Der Mieter sollte hieraus keine Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechte, Schadensersatzansprüche oder sonstige Ansprüche – gleich welcher Art – gegen den Vermieter herleiten können. Es waren vom Vermieter Bauarbeiten geplant, um Neuvermietungen zu erreichen.
Am 08.05.2019 wurden zuvor nicht angekündigte Bauarbeiten unmittelbar vor dem Ladenlokal des Mieters durchgeführt. Infolge der Arbeiten verstaubte ein erheblicher Teil der Lebensmittelwaren und musste entsorgt werden. Am 22.07.2019 wurden wiederum vor dem Ladenlokal des Mieters unangekündigt Stemmarbeiten durchgeführt, bei denen trotz einer vor dem Ladenlokal angebrachten Plane das Ladenlokal sowie darin befindliche Waren erneut durch Baustaub verschmutzt wurden. Hierauf forderte der Mieter den Vermieter mit Schreiben vom 22.07.2019 auf, die Bauarbeiten einzustellen. Der Mieter mahnte den Vermieter gleichzeitig wegen der Verletzung von § 14 Mietvertrag ab, da die Arbeiten nicht vertragsgemäß im Voraus angekündigt worden waren.
Am 29.07.2019 wurden erneut ohne konkrete Vorankündigung Bauarbeiten vor dem Ladenlokal des Mieters ausgeführt. Hierauf kündigte der Mieter das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 31.07.2019.
Die fristlose Kündigung war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen der Verletzung der Ankündigungspflicht von Bauarbeiten durch den Vermieter begründet gewesen (OLG Köln, Beschluss v. 28.07.22, Az. 22 U 151/20).
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