Der Falsche lädt zur Eigentümerversammlung ein – das gilt für ihre Beschlüsse
Die Einladung zu Ihrer jährlichen Eigentümerversammlung ist Aufgabe Ihres Verwalters. Allerdings kann es Situationen geben, in denen die Einladung nicht durch den Verwalter, sondern durch eine unzuständige Person erfolgt. Zum Beispiel wenn Sie selbst zur Versammlung einladen, weil Ihr Verwalter sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen oder wenn der Verwalter selbst unzuständig ist, weil er nicht ordnungsgemäß bestellt ist. Dann stellt sich für Sie die Frage, ob dieser formelle Fehler die auf dieser Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar macht. Nach dem BGH ist das zumindest nicht immer der Fall (Urteil v. 11.03.22, Az. VZR 77/21).
Alle Eigentümer erschienen auf der Versammlung
Im entschiedenen Fall ging es um eine neu errichtete Wohnanlage, in der zum ersten Mal eine Eigentümerversammlung stattfinden sollte. Zu dieser Versammlung hatte der von der Baufirma einberufene Verwalter eingeladen. Allerdings war seine Bestellung nicht ordnungsgemäß erfolgt und daher unwirksam. Daher fehlte ihm eigentlich die Berechtigung zur Eigentümerversammlung einzuladen. Dennoch erschienen alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auf der einberufenen Versammlung.
Auf der Eigentümerversammlung wurde eine Reihe wichtiger Beschlüsse gefasst, unter anderem zum Wirtschaftsplan und zur Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Eine Eigentümerin war mit den Beschlüssen nicht einverstanden und ging mit der Anfechtungsklage dagegen vor. Ihre Klage begründete Sie damit, die Beschlüsse litten an einem formellen Fehler, da der vermeintliche Verwalter nicht zur Eigentümerversammlung einladen durfte.
Alle waren da – Formfehler war geheilt
Die Klage hatte keinen Erfolg. Die gefassten Beschlüsse waren zwar unter einem formellen Fehler, der Einladung durch eine unzuständige Person zustande gekommen. Allerdings hatte sich dieser Fehler nicht auf die gefassten Beschlüsse ausgewirkt, da alle Eigentümer auf der Versammlung erschienen waren.
Auch wenn möglicherweise einige Eigentümer nur deswegen auf der Versammlung entschieden waren, weil sie nicht wusste, dass der Verwalter gar nicht zur Einladung berechtigte war, so spielte das keine Rolle. Alle Eigentümer waren erschienen, dadurch war der Formfehler geheilt.
Fazit: Fassen Sie und Ihre Miteigentümer Beschlüsse auf einer durch eine unzuständige Person einberufe Eigentümerversammlung, sind diese anfechtbar. Etwas anderes gilt aber dann, wenn Sie und Ihre Miteigentümer vollzählig auf der Versammlung erscheinen. In diesem Fall wirkt sich der formelle Fehler nicht auf die gefassten Beschlüsse aus. Sind sich also alle einig und kommen auch wirklich alle zur Eigentümerversammlung können auch Sie zur Versammlung einladen. Besser ist es aber, wenn Sie sich durch Ihre Gemeinschaft ermächtigen lassen zur Versammlung einladen zu dürfen, wenn der Verwalter es pflichtwidrig unterlässt. Damit sind Sie offiziell einladungsberechtigt. Dann sind die Beschlüsse auf der von Ihnen einberufenen Versammlung auch dann wirksam, wenn nicht alle Eigentümer erscheinen.
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