Auch bei Bedrohung und Nötigung soll zuerst eine Abmahnung erfolgen
Vor einer außerordentlichen Kündigung muss in der Regel eine Abmahnung erfolgen. Nur wenn die Pflichtverletzung des Mieters so schwerwiegend war, dass die Vertrauensgrundlage des Mietverhältnisses auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann, ist eine Abmahnung entbehrlich. Dies stellte das Landgericht Köln im Juni 2022 klar.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung. Der Mieter hatte Handwerkern mit einem Messer gedroht, um diese zum Abbruch von Bohr- und Bauarbeiten in einer Nachbarwohnung zu bewegen. Er drohte an, dass „ansonsten Schlimmeres passiert”. Der Vermieter hatte vor der Kündigung keine Abmahnung ausgesprochen. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.
Ohne Erfolg! Das LG Köln stellte zu Gunsten des Mieters fest, dass die Kündigung des Vermieters rechtswidrig war. Eine außerordentliche Kündigung wäre erst nach einer Abmahnung zulässig gewesen, denn eine Abmahnung war nicht entbehrlich. Die Nötigung der Handwerker war zwar geeignet, das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter zu zerstören. Eine Abmahnung war aber deshalb erforderlich, weil mit einer Wiederholung des Fehlverhaltens des Mieters nicht zu rechnen war. Immerhin hatte das Mietverhältnis über 20 Jahre gedauert. Zuvor kam es nie zu Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Zudem waren die Arbeiten der Handwerker ab 07.30 Uhr durchgeführt worden, als der Mieter von der Arbeit kam und schlafen wollte. Die Abwägung der beiderseitigen Interessen rechtfertigte nach Ansicht des LG Köln eine sofortige, ohne vorangehende Abmahnung erfolgte Kündigung nicht (LG Köln, Urteil v. 30.06.22, Az. 6 S 203/21).
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