Fehlerhafter Vermögensbericht – macht das den Beschluss über “die” Jahresabrechnung anfechtbar?
Einmal im Jahr hat Ihr Verwalter Ihnen und Ihren Miteigentümer einen Vermögensbericht vorzulegen. Dieser informiert die Eigentümer anhand eine umfassenden Darlegung aller Vermögensgegenstände und Forderungen über die Vermögenslage Ihrer Eigentümergemeinschaft. Doch was ist, wenn dieser Vermögensbericht Fehler enthält? Wirkt sich das auch auf den Beschluss aus, mit dem Sie die Anpassung Vorschüsse bzw. aus der Jahresabrechnung genehmigt haben? Nein, hat das Amtsgericht Wiesbaden entschieden, Fehler des Vermögensberichts begründen die Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse nicht (Urteil v. 01.07.22, Az. 92 C 3463/21).
Eigentümer monierte: Vermögensbericht war zu spät und fehlerhaft
Im entschiedenen Fall hatte der Verwalter einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern auf der jährlichen Eigentümerversammlung auch den Vermögensbericht vorgelegt. Dieser gab allerdings die Stände von Girokonto und Erhaltungsrücklage falsch an.
Auf der Eigentümerversammlung wurde auch über die Anpassung der Vorschüsse und die Nachschüsse aus der Jahresabrechnung beschlossen. Gegen diesen Beschluss ging ein Eigentümer mit der Anfechtungsklage vor. Er begründete seine Klage damit, dass der Vermögensbericht zu spät vorgelegt und fehlerhaft sei.
Fehler des Vermögensberichts lassen Jahresabrechnung unberührt
Das Gericht entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Zwar war der Vermögensbericht tatsächlich zu spät vorgelegt worden. Es reicht nämlich nicht, wenn der Verwalter diesen erst auf der Eigentümerversammlung vorlegt, die über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließt. Vielmehr ist der Vermögensbericht den Eigentümern bereits vor der Versammlung vorzulegen. Dieser Fehler wirkt sich jedoch auf die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse nicht aus, so dass der diesbezügliche Beschluss nicht anfechtbar ist.
Das gleiche gilt für Fehler in der Ausweisung der Konten und der Instandhaltungsrücklage. Auch diese wirkten sich nicht auf die Anpassung der Vorschüsse bzw. auf die Nachschüsse aus der Jahresabrechnung aus. Der Eigentümer hätte stattdessen eine Ergänzung oder Berichtigung des Vermögensberichts geltend machen müssen.
Fazit: Ein fehlerhafter oder zu spät vorgelegter Vermögensbericht hat keine Auswirkungen auf die Jahresabrechnung. Er kann daher auch nicht die Anfechtbarkeit der aus der Abrechnung resultierenden Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse begründen. Insoweit steht Ihnen nur die Möglichkeit zu, die Berichtigung des Vermögensberichts einzuklagen. Denken Sie aber daran, dass ein fehlerhafter Vermögensbericht durchaus zur Anfechtbarkeit anderer Beschlüsse führen kann. So etwa, wenn er bei Ihnen und Ihren Miteigentümern Fehlvorstellungen über die Finanzierbarkeit einer beschlossenen Sanierungsmaßnahme hervorgerufen hat.
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