Jahresabrechnung muss gefasste Beschlüsse beachten!
Kennen Sie das vielleicht auch aus Ihrer Jahresabrechnung? Sie stellen bei ihrer Überprüfung fest, dass sie Positionen enthält die dort gar nichts zu suchen haben? In der Praxiskommt es tatsächlich häufiger vor, dass zwar Finanzierungsbeschlüsse gefasst werden, der Verwalter diese aber nach Ausführung der Arbeiten vergisst und die Kosten in die Jahresabrechnung aufnimmt. Diese Vorgehensweise ist aber nicht rechtens und macht einen Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung anfechtbar (AG Offenbach, Urteil vom 08.11.19, Az. 320 C 9/19).
Kosten der Rohrsanierung sollten der Rücklage entnommen werden
Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft im Jahr 2017 einen Beschluss über die Sanierung von Rohren im Kellergeschoss gefasst. Die Kosten hierfür sollten der Instandhaltungsrücklage entnommen werden. Nach Fertigstellung der Arbeiten erfolgte die Bezahlung Anfang des Jahres 2018.
Auf der Eigentümerversammlung 2018 wurden die Jahres Einzel- und Gesamtabrechnungen für das Jahr 2017 beschlossen. In dieser wurden unter anderem die Kosten für die Rohrsanierung in Höhe von rund 2.000 € auf die Wohnungseigentümer ungelegt. Einige Eigentümer waren mit dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht einverstanden, da die Kosten für die Rohrsanierung in dieser nicht enthalten sein dürfen.
Eigentümer und Verwalter waren an Beschlusslage gebunden
Zu Recht, entschied das Amtsgericht Offenbach. Der Beschluss entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wurde daher für ungültig erklärt.
Die Abrechnung war nach Auffassung des Gerichts aus zwei Gründen fehlerhaft. Zum stammte die Buchung aus dem Jahr 2018 und nicht aus dem Jahr 2017, so dass sie gar nicht in die Jahresabrechnung für das Jahr 2017 hätte eingestellt werden dürfen. Zum anderen war aber auch die Buchung in die Einnahmen und Ausgaben der Jahresabrechnung 2017 nicht ordnungsgemäß. Denn die Eigentümer hatten ja in der Eigentümerversammlung 2017 bestandskräftig beschlossen, dass die Kosten der Maßnahme aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt werden sollen. An diese Beschlusslage waren die Eigentümer und der Verwalter gebunden, so dass auch eine entsprechende Buchung hätte erfolgen müssen.
Fazit: Diese Entscheidung zeigt, wie wichtig es ist, bei der Kontrolle der Jahresabrechnung die gefassten Beschlüsse heran zu ziehen. Nehmen Sie daher die Beschluss-Sammlung zur Hand, wenn Sie die Jahresabrechnung kontrollieren. Mit Ihr können sie auf einen Blick feststellen, ob in der Jahresabrechnung Kosten enthalten sind, die eigentlich aus der Instandhaltungsrücklage hätten gezahlt werden müssen.
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