Erweiterung der Dachterrasse – achten Sie auf die Bestimmtheit Ihres Beschlusses

Auf Ihrer bald anstehenden Eigentümerversammlung steht vielleicht auch eine Beschlussfassung über eine bauliche Maßnahme an. Dann werden Sie diese Maßnahme sicher ausgiebig besprechen und dem Beschluss vielleicht viele Kleinigkeiten, die für Sie relevant sind, hinzufügen.

Allerdings müssen Sie dabei auf die Bestimmtheit Ihres Beschlusses achten. Verlieren Sie diese aus den Augen, kann das das Aus für Ihren Beschluss bedeuten (AG Bonn, Urteil v. 01.04.22, Az. 210 C 44/21).

Beschluss benannte viele Vorgaben, aber nicht die Maßnahme selbst

Im entschiedenen Fall fasste eine Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigentümerversammlung vom 18.10.2021 einen Beschluss über die Genehmigung der Erweiterung einer Dachterrasse. Der Beschluss wurde mit 6 Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme gefasst.

Nach dem Beschluss sollte der Verwalter die Genehmigung zu der Erweiterung erteilen, wenn die folgenden Vorgaben erfüllt werden: “Vor Genehmigung durch die Verwaltung ist eine Baugenehmigung vorzulegen. Die Installation erfolgt auf Veranlassung des Sondereigentümers zu dessen Lasten. Für die Erweiterung der Dachterrasse ist eine Beseitigung des vorhandenen Kieses erforderlich.

Die Erweiterung der Dachterrasse hat sach- und fachgerecht durch ein Fachunternehmen unter größtmögIicher Schonung des gemeinschaftlichen Eigentums, hier insbesondere die Abdichtung der Dachfläche, zu erfolgen… Der Eigentümer bzw. Rechtsnachfolger ist verpflichtet, die Installation jeweils ordnungsgemäß in Stand zu halten.

Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, entweder im Wege der Ersatzvornahme das Erforderliche veranlassen oder aber den Rückbau und die ordnungsgemäße Wiedererrichtung des ursprünglichen Zustands verlangen.” Der Beschluss enthielt weiter noch Regelungen zur Haftung und eine Kostenregelung. Ein Eigentümer war der Ansicht, der Beschluss sei zu unbestimmt und erhob Anfechtungsklage dagegen.

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Beschluss war nicht inhaltlich bestimmt und klar

Die Klage hatte Erfolg. Der Inhalt eines Beschlusses muss inhaltlich bestimmt und klar sein. Das ist schon deswegen erforderlich, weil auch ein Sonderrechtsnachfolger an die Beschlüsse gebunden ist. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können.

Daher müssen Beschlüsse aus sich heraus verständlich sein. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Soweit die Gemeinschaft die Erweiterung der Dachterrasse genehmigt hat, ist der Beschluss zu unbestimmt, da nicht ersichtlich ist, welche konkreten Veränderungen hiermit genehmigt werden sollten. Insbesondere ist die optische Gestaltung der Dachterrasse nicht ersichtlich.

So lässt der Beschluss beispielsweise nicht erkennen, wie etwa die Außenbegrenzung aussehen soll oder welches konkrete Ausmaß die Erweiterung überhaupt haben soll. Insoweit wird die Erweiterung der Dachterrasse genehmigt, ohne konkret zu bezeichnen, welche Bereiche des Dachs von dieser Genehmigung erfasst sein sollen. Das Gericht erklärte den Beschluss daher für unwirksam.

Fazit: Diese Entscheidung zeigt, dass Sie vor lauter Details, die Sie dem Beschlusswortlaut hinzufügen möchten, den Kern des Beschlusses nicht aus den Augen verlieren dürfen. Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihr Beschluss Art, Maß und Umfang der baulichen Maßnahme genau erkennen lässt.

Es reicht nicht, wenn alle in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer wissen, was gemeint ist. Vielmehr muss durch den Beschlusswortlaut auch für jeden Außenstehenden klar sein, was, wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln errichtet, verändert oder eingebaut werden soll. Am besten beziehen Sie sich bei Ihrer Beschlussfassung hierzu auf eine vielleicht schon vorliegende Baugenehmigung, die enthält nämlich alle erforderlichen Details.

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