Gewerberaummiete: Schönheitsreparatur-Klausel über Beschränkung der „Ausführungsart“ ist nichtig

Eine Schönheitsreparatur-Klausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume, wonach der Mieter nicht befugt ist, „ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“ ist rechtswidrig und unwirksam. Dies stellte das Oberlandesgericht Brandenburg im Dezember 2022 klar.

Im vom OLG Brandenburg entschiedenen Rechtsstreit enthielt ein Mietvertrag über Gewerberäume eine Klausel zu den Schönheitsreparaturen, wonach der Mieter nicht befugt war „ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“.  Der Mieter war der Ansicht, dass diese Klausel rechtswidrig und unwirksam war.

Das OLG Brandenburg bestätigte die Ansicht des Mieters. Die Klausel verstößt als nicht individuell vom Vermieter mit dem Mieter vereinbarte Formularklausel gegen das Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 BGB. Denn der vom Vermieter verwendete Begriff „Ausführungsart” war, so das Gericht, mehrdeutig.

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Das Gericht kritisierte, dass nicht eindeutig war, ob die Grundausstattung oder die Ausgestaltung im Einzelnen oder beides gemeint war. Diese Mehrdeutigkeit und Unklarheit wirkte sich zu Lasten des Verwenders, hier des Vermieters aus.

Die Rechtswidrigkeit der Klausel wäre auch dann nicht ausgeschlossen, wenn das Erfordernis der Zustimmung des Vermieters lediglich für erhebliche Abweichungen gelten würde.

Wegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt das Klarheitsgebot nicht nur für die Wohnraummiete sondern auch für Mietverhältnisse über Gewerberäume. Mieter von Geschäftsräumen müssen die gemieteten Räume nach ihren Vorstellungen gestalten können. Gewerberaummieter sind deshalb hier nicht weniger schutzwürdig als Wohnraummieter (OLG Brandenburg, Urteil v. 06.12.22, Az. 3 U 132/21).

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