Mietobjekt verkauft – wann die Schuldzinsen trotzdem weiter absetzbar sind
Wer ein Mietobjekt fremdfinanziert, kann die Schuldzinsen steuerlich absetzen. Diese attraktive Steuersparmöglichkeit bleibt unter Umständen sogar noch nach einem Verkauf der betreffenden Immobilie bestehen. Aber Achtung: Das gilt nicht immer. Die Grenzen der Absetzbarkeit hat jetzt der Bundesfinanzhof aufgezeigt (Urteil v. 06.12.17, Az. IX R 4/17).
Fünf Darlehen, zwei Objekte
Eine Immobilieneigentümerin hatte für den Erwerb zweier Mietobjekte insgesamt 5 Darlehen aufgenommen. 2 Darlehen entfielen auf Objekt A, 3 weitere auf Objekt B. Für 5,3 Mio. € verkaufte sie schließlich das Objekt A. Den Verkaufserlös verwendete sie allerdings nur zu einem kleineren Teil zur Tilgung der Darlehen, die auf Objekt A entfielen. Mit dem Großteil tilgte sie 2 der 3 Darlehen, die sie zur Finanzierung von Objekt B eingesetzt hatte. Trotzdem machte sie weiterhin die vollen Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten in der Steuererklärung geltend. Wie schon zuvor das Niedersächsische Finanzgericht erklärte auch der Bundesfinanzhof dieses Vorgehen für rechtswidrig.
Darlehen des Objekts A hätten getilgt werden sollen
Nach einem Verkauf muss der Verkaufserlös für die Tilgung der Darlehen genutzt werden, die auf das verkaufte Objekt entfallen. Nur, wenn er dafür nicht ausreicht, können die Zinsen als nachträgliche Werbungskosten abgesetzt werden – sonst fehlt der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Einkünfteerzielung und Werbungskosten.
Zuordnung zum Objekt muss klar erkennbar sein
Generell gilt: Sollzinsen sind nur dann steuerlich absetzbar, wenn der Kredit, bei dem sie anfallen, genau einem vermieteten oder verpachteten Objekt zugeordnet werden können. Ist das nicht der Fall, dann wird das Finanzamt Ihnen den Werbungskostenabzug streichen. Und übrigens genügt auch nicht die Beteuerung, vom Verkaufserlös einer veräußerten Immobilie in Kürze wieder ein Mietobjekt kaufen zu wollen. Im entschiedenen Fall hat das der Klägerin nämlich nichts gebracht.
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