Anlageimmobilie verkaufen – Vorkaufsrecht für Mieter?
Wenn Sie einzelne Mietwohnungen besitzen und diese – warum auch immer – veräußern möchten, so hat bekanntlich zunächst Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht. Aber was genau müssen Sie im anbieten und welchen Preis dürfen Sie verlangen?
Wann gilt das Vorkaufsrecht?
Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung erstmals veräußern, also die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, hat Ihr Mieter das Vorkaufsrecht. Immer wieder wird diese Regelung von Eigentümern falsch gedeutet, aber: Wird die Wohnung später weiterverkauft, so gilt kein Vorkaufsrecht mehr für die Mieter! Auf Wunsch kann dieses Recht aber natürlich vertraglich vereinbart werden. Allerdings muss es, wenn es Bestandteil eines Mietvertrags ist, auch notariell beurkundet werden.
In welcher Frist muss gehandelt werden?
Als Eigentümer informieren Sie Ihre Mieter am besten unverzüglich über einen geplanten Verkauf. Diese haben dann zwei Monate Zeit, eine Rückmeldung zu geben. Diese Überlegungsfrist kann schriftlich verlängert, aber nicht verkürzt werden. Eine Verpflichtung, auf Ihre Mitteilung zu reagieren, hat Ihr Mieter nicht. Möchte er aber sein Vorkaufsrecht nutzen, so muss er Ihnen eine schriftliche Erklärung senden.
Schließen Sie einen Kaufvertrag mit externen Käufern ab, sind Sie verpflichtet, Ihre Mieter unmittelbar nach der Beurkundung über den Inhalt des Kaufvertrags zu informieren.
Erhält der Mieter einen Preisnachlass?
Die Antwort lautet klar: Nein! Im Streitfall muss der Mieter Ihnen den gleichen Preis zahlen, den Sie mit einem externen Interessenten ausgehandelt haben. Sie sollten also keinesfalls einen Verlust erleiden.
Sonderfälle
Natürlich gibt es einige Fälle, in denen das Vorkaufsrecht ausgehebelt wird. Bei Eigenbedarf etwa entfällt das Vorkaufsrecht – zum Beispiel, wenn Sie die Wohnung an Familienangehörige verkaufen möchten oder wenn Sie das gesamte Haus veräußern. Auch wenn Sie die Wohnung verschenken, muss Ihr Mieter sich mit dem Eigentümerwechsel abfinden.
Klar, es kann oft attraktiver sein, eine leergezogene Wohnung zu verkaufen. Aber Vorsicht, bevor Sie es zu eilig haben: Auch wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist, müssen Sie Ihren Mietern das Vorkaufsrecht lassen. Es erlischt erst nach Ablauf der Kündigungsfrist.
Im Todesfall des Mieters haben sogar dessen Erben ein Vorkaufsrecht, wenn sie an seiner Stelle in das Mietverhältnis eintreten.
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