Versammlungsprotokoll: Protokollierungsklausel ist einzuhalten!
Dass das Protokoll Ihrer Eigentümerversammlung unterschrieben werden muss, wussten Sie bestimmt schon. Aber ist Ihnen auch klar, dass Ihre Teilungserklärung Ihnen konkrete Vorgaben darüber machen kann, wer das Protokoll zu unterschreiben hat? Wenn nicht, nehmen Sie besser Ihre Teilungserklärung zur Hand, wenn Sie das Protokoll Ihrer Eigentümerversammlung erhalten. Werden die dort vorgegebenen Unterschriftserfordernisse nämlich nicht eingehalten, macht das die gefassten Beschlüsse anfechtbar AG Bottrop, Urteil v. 20.07.18, Az. 20 C 7/18)
Teilungserklärung: Protokoll ist von 2 Eigentümern zu unterschrieben
Die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft bestimmt: Zur Gültigkeit der auf der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse ist deren Protokollierung erforderlich. Das Protokoll muss vom Verwalter sowie von 2 von der Eigentümerversammlung bestimmten Eigentümern unterzeichnet werden (qualifizierte Protokollierungsklausel).
Auf der Eigentümerversammlung wurden der Verwalter, der gleichzeitig Eigentümer war, sowie ein weiterer Eigentümer dazu bestimmt, das Protokoll zu unterzeichnen. Diese beiden Personen unterzeichneten das Protokoll jedoch nicht. Ein Eigentümer erhob Anfechtungsklage gegen die auf der Eigentümerversammlung beschlossene Wiederbestellung des Verwalters. Er war der Ansicht dieser Beschluss sei bereits deswegen für unwirksam zu erklären, weil die in der Teilungserklärung vereinbarte Gültigkeitsvoraussetzungen nicht eingehalten worden waren.
Eigentümer darf nicht mit Versammlungsleiter identisch sein
Das Gericht gab dem klagenden Eigentümer Recht. Zunächst wies es darauf hin, dass die in der Teilungserklärung vorgesehene qualifizierte Protokollierungsklausel wirksam ist. Daher ist sind die auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar, wenn das Protokoll nicht von 2 auf der Versammlung bestimmten Eigentümern und dem Verwalter unterschrieben wird.
Die durch die Teilungserklärung vorgegebenen Anforderungen wären allerdings auch dann nicht erfüllt worden, wenn der Versammlungsleiter und der andere von der Eigentümerversammlung bestimmte Wohnungseigentümer das Protokoll unterschrieben hätten. Der Sinn und Zweck einer qualifizierten Protokollierungsklausel besteht darin, die Eigentümer vor der Existenz nicht oder fehlerhaft protokollierter Beschlüsse zu schützen. Durch das 4-Augen-Prinzip soll eine erhöhte Richtigkeitsgewähr erreicht werden, indem der zu unterschreibende Text von 2 Personen, die in der Versammlung anwesend sein mussten, geprüft wird. Um dieses Ziel zu erreichen darf die unterzeichnende Person nicht identisch mit dem Versammlungsleiter sein. Das gilt zumindest dann, wenn dieser das Protokoll erstellt hat. Denn anderenfalls müsste der Versammlungsleiter sein eigenes Werk überprüfen, was dem Zweck der vereinbarten Gültigkeitsklausel zuwider läuft.
Fazit: Es kommt durchaus häufiger vor, dass Teilungserklärungen erhöhte Anforderungen an die Gültigkeit von Beschlüssen stellen und diese von der Unterschrift bestimmter Eigentümer abhängig macht. Halten Sie diese Voraussetzungen unbedingt ein, anderenfalls ist Ihr Beschluss anfechtbar.
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