Sohn erbt Immobilie: Steuerfreiheit nur für eine Wohnung
Das Familienheim kann steuerfrei an den eigenen Ehepartner vererbt werden, so die aktuelle Regelung im Erbschaftsteuergesetz. Bis zur Höchstfläche von 200 qm gilt das auch für Kinder, vorausgesetzt, diese bleiben mindestens 10 Jahre darin wohnen. Aber gilt diese Steuerbefreiung auch für die räumlich abgetrennte, nicht vermietete Zweitwohnung im Haus? Das hat das Finanzgericht Köln klar verneint (Urteil v. 30.01.2019, Az. 7 K 1000/17).
Beide Wohnungen privat genutzt
In einem Mehrfamilienhaus befand sich neben der Erdgeschosswohnung (115 qm) auch noch eine Wohnung im Obergeschoss (125 qm). Sie war räumlich vollständig abgetrennt und nur über ein gemeinschaftliches Treppenhaus zugänglich, das auch die anderen Mieter im Gebäude nutzten. Beide Wohnungen nutzten eine Mutter und ihr Sohn gemeinsam. In der oberen Wohnung war alles, was zum Leben nötig ist (Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer). In der unteren befanden sich unverändert die Arbeitszimmer des bereits verstorbenen Vaters.
Der Zugang zum Garten, dessen Nutzungsrecht den beiden vorbehalten war, war nur über die Erdgeschosswohnung möglich. Dort wurden von Zeit zu Zeit Gäste untergebracht. Als die Mutter starb, erbte ihr Sohn die beiden Wohnungen bzw. das Miteigentum daran. Er wollte für beide Wohnungen Steuerfreiheit beanspruchen, weil er ja vorhatte, weiter beide Wohnungen zu nutzen. Das Finanzamt gewährte die Steuerfreiheit aber nur für eine der beiden Wohnungen.
Finanzgericht: Regelung ist restriktiv auszulegen
Das Finanzgericht betonte: Die Definition des Begriffs „Familienheim“ sei restriktiv auszulegen. Im entschiedenen Fall sei nicht die Beschränkung auf 200 qm bei Kindern ausschlaggebend, sondern die Tatsache, dass nur ein Familienheim und keine zwei pro Erbfall berücksichtigt werden könne. Aus diesem Grund unterliege eine der beiden Wohnungen der Erbschaftsteuer, während der Sohn die zweite steuerfrei erben könne.
Tipp: Schaffen Sie vorher Klarheit
Nun wissen Sie: Zwei selbstgenutzte Wohnungen können Sie nicht als Eigenheim steuerfrei erben bzw. vererben. Deshalb sollten Sie vorher Klarheit schaffen: Entweder, Sie sorgen, wenn möglich, baulich dafür, dass aus zwei Wohnungen eine mit gemeinsamem Zugang werden. Oder Sie legen von vornherein die wertvollere Wohnung als die selbstgenutzte fest, die steuerfrei bleibt. So sichern Sie sich den maximal möglichen Steuervorteil.
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