Klageerhebung gegen Wohnungseigentümer wegen Rauchens des Mieters bedarf keiner vorherigen Streitschlichtung
Wenn Ihre Eigentumswohnung neben oder über der Wohnung eines starken Rauchers liegt, wissen Sie, wie störend es ist, wenn Ihre Wohnung oder Ihr Balkon ständig zugequalmt wird. Mit Sicherheit haben Sie dann auch schon mit dem Gedanken gespielt etwas gegen den störenden Raucher zu unternehmen. Handelt es sich bei dem Raucher nicht um den Wohnungseigentümer selbst, sondern um dessen Mieter, müssen Sie folgendes wissen: Wenn Sie von dem Wohnungseigentümer das Ergreifen von Maßnahmen gegen das Rauchen des Mieters verlangen, können Sie diesen direkt verklagen. Sofern Sie aber unmittelbar gegen den Mieter vorgehen möchten, müssen Sie zumindest in Hessen zunächst ein Streitschlichtungsverfahren durchführen lassen (LG Frankfurt, Urteil v. 11.04.19, Az. 2-13 S 6/17).
Wohnungseigentümerin klagte wegen rauchendem Mieter
Eine Wohnungseigentümerin fühlte sich durch das ihrer Meinung nach übermäßige Rauchen ihrer Nachbarin auf dem Balkon gestört. Die Nachbarin war Mieterin der Wohnung. Da ihre Beschwerden keinen Erfolg brachten, erhob die Wohnungseigentümerin Klage gegen die Eigentümer der Nachbarwohnung und der Mieterin, um das Rauchen der Mieterin zu beschränken.
Das zuständige Amtsgericht hatte die Klage als unzulässig abgewiesen, da das vor Klageerhebung erforderliche Schlichtungsverfahren nicht durchgeführt worden war. Die klagende Wohnungseigentümern ging gegen dieses Urteil mit der Berufung vor dem Landgericht vor.
Kein Schlichtungsverfahren beim Streit unter Wohnungseigentümern
Das Landgericht Frankfurt a.M. entschied: Die Klage gegen die Wohnungseigentümer war zulässig, denn die Durchführung eines vorheriges Schlichtungsverfahrens war hier nicht erforderlich.
Das Streitschlichtungsverfahren ist auf Streitigkeiten zwischen benachbarten Grundstückseigentümern ausgerichtet. Diese Situation ist nicht vergleichbar mit der von Streitigkeiten zwischen benachbarten Wohnungseigentümern. Denn das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander zeichnet sich durch eine besondere rechtliche Verbindung aus, die mit dem Verhältnis benachbarter Grundstückseigentümer zueinander nicht ansatzweise vergleichbar ist. Streiten zwei Wohnungseigentümer miteinander, ist in der Regel nicht nur das Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum betroffen. Einen solchen Konflikt können die streitenden Wohnungseigentümer nicht allein abschließend lösen, das sie über das Gemeinschaftseigentum nicht alleine verfügen dürfen. Außerdem besteht in einer Eigentümergemeinschaft bereits mit der Eigentümerversammlung ein Instrument zur Konfliktlösung.
Anders sah es das Landgericht allerdings bei der Klage gegen die Mieterin. Sie war unzulässig, da in diesem Fall ein vorheriges Schlichtungsverfahren hätte durchgeführt werden müssen. Denn: Das Verhältnis eines Wohnungseigentümers und seines benachbarten Mietern ist eine mit einem Streit unter benachbarten Grundstückseigentümern vergleichbare Interessenlage.
Fazit: Die Erforderlichkeit eines Schlichtungsverfahrens im Streit unter Wohnungseigentümern wird von Bundesland zu Bundesland anders gehandhabt. Beispielsweise hat das Landgericht Dortmund entschieden, dass in einem Streit zwischen zwei Wohnungseigentümern wegen Nachbarlärms vor der Erhebung der Klage ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden muss (Urteil v 11.07.17, Az. 1 S 282/16). Daher gilt: Wenn es zwischen Ihnen und einem Miteigentümer Streitigkeiten gibt, die Sie im Klageweg lösen möchten, erkundigen Sie sich vor Erhebung der Klage, ob dieser ein Streitschlichtungsverfahren vorangehen muss. Diese Frage wird man Ihnen bei dem zuständigen Amtsgericht beantworten können.
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