Auch bei hohen Rohrwärmeverlusten gilt vereinbarte Heizkostenverteilung
Bestimmt wissen Sie, dass die Heizkosten auch in Ihrer Wohnungseigentumsanlage nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden müssen. Daher ist ein Teil der Heizkosten nach Verbrauch abzurechnen. Die genaue Verteilung kann Ihre Teilungserklärung vorgeben oder Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft bestimmen diese per Beschluss. Eine Verteilung von 30 % Grundkosten und 70 % verbrauchsabhängigen Kosten ist insoweit üblich. Aber was machen Sie, wenn infolge von schlecht isolierten Rohren ein erheblicher Wärmemengenverlust in Ihrer Wohnanlage eintritt? Zu dieser Frage hat der BGH entschieden: Auch dann ist die Verteilung der Heizkosten nach Grundkosten und Verbrauch in der Jahresabrechnung anzuwenden (Urteil v. 15.11.19, Az. V ZR 9/19).
Nur 20% der Verbrauchswärmeanteile wurde erfasst
In einer Wohnungseigentumsanlage mit 154 Wohnungen gilt für die Heizkostenverteilung nach der Teilungserklärung ein Maßstab von 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten. Die Heizkörper sind mit elektronischen Heizkostenverteilern ausgestattet. Die im Keller der Häuser verlaufenden Leitungen sind freiliegend und überwiegend gedämmt. Die innerhalb der Wohnungen liegen Leitungen befinden sich unter Putz. Sie sind schlecht oder gar nicht gedämmt. Aufgrund dieser baulichen Gegebenheiten werden nur etwa 20% der Verbrauchswärmeanteile von den Heizkostenverteilern erfasst.
In ihrer Eigentümerversammlung genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnungen für das Jahr 2014, in der die Heizkosten zu 30% nach Grundkosten und zu 70 %nach Verbrauch verteilt worden sind. Hiermit war eine Eigentümerin von 20 Dachgeschosswohnungen nicht einverstanden. Sie meinte, die Verteilung der Heizkosten entspreche wegen der geringen Erfassungsrate nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümerin ist der Ansicht, es habe ein Korrekturverfahren zur Anwendung kommen müssen. Die Eigentümerin ging mit der Anfechtungsklage gegen den Genehmigungsbeschluss vor.
BGH: Vereinbarter Verteilungsmaßstab ist anzuwenden
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Die Eigentümerin kann keine vom geltenden Verteilungsmaßstab abweichende Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung verlangen. Der geltende Verteilungsmaßstab 30/70 bewegt sich innerhalb des von § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens. Daher sind die Heizkosten in den Jahresabrechnungen auf dieser Grundlage umzulegen. Eine Änderung dieses von der Eigentümergemeinschaft gewählten Verteilungsschlüssels kann nicht inzident mit dem Beschluss über die Jahresabrechnung erfolgen, sondern bedarf eines separaten Beschlusses.
Auch lagen die Voraussetzungen des von der Eigentümerin geforderten Korrekturverfahrens nicht vor. Zwar sieht die Heizkostenverordnung vor, dass der erfasste Wärmeverbrauch der jeweiligen Wohnungen in den Fällen der sogenannten Rohrwärmeabgabe nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann. Das ist aber nur für den Fall vorgesehen, wenn ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, weil freiliegende Leitungen überwiegend ungedämmt sind. Die Leitungen im entschiedenen Fall liegen aber gerade nicht frei sondern verlaufen unter Putz. Da auch kein Ausfall der Geräte zur Heizkostenverteilung vorlag, bestanden keine zwingenden Gründe für eine andere Verteilung der Heizkosten.
Fazit: Den beschlossenen oder per Teilungserklärungen vorgegeben Abrechnungsmaßstab müssen Sie in der Jahresabrechnung einhalten. Kommt es wegen des gewählten Maßstabes für die Kostenverteilung zu Ungerechtigkeiten, können Sie mit einfacher Mehrheit einen anderen Verteilerschlüssel beschließen. Das geht aber nicht zusammen mit dem Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung, sondern nur durch eine separate Beschlussfassung mit Wirkung für die Zukunft.
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