Eigentümer ist für den Estrich verantwortlich – Gemeinschaft kann nicht beschließen
Normalerweise – das wissen Sie ja – werden Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum mehrheitlich beschlossen und die Kosten nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer verteilt. Das gilt aber nicht, wenn Ihre Teilungserklärung eine andere Regelung enthält. Sieht die Teilungserklärung vor, dass für den Estrich auf den Balkonen der Sondereigentümer “allein unterhaltungs- und ggf. erneuerungspflichtig” ist, besteht eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft insoweit nicht (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 02.05.2019, Az. 2-13 S 127/17).
Sondereigentümer ist “unterhaltungs- und erneuerungspflichtig”
Die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft enthält eine Regelung, nach der die Sondereigentümer unter anderem für den Estrich in allen Räumen und Flächen des Sondereigentums sowie an Räumen und Freiflächen, an denen dem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, “allein unterhaltungs- und erneuerungspflichtig” sind.
Auf der Eigentümerversammlung fasste die Eigentümergemeinschaft den Beschluss, über die Sanierung der Balkone inklusive Estrich. Die Kosten für den Estrich sollten die jeweiligen Sondereigentümer tragen. Mit der Vornahme der Sanierungsarbeiten war eine Wohnungseigentümerin nicht einverstanden und erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss.
Regelung der Teilungserklärung war eindeutig
Zu Recht entschied das Landgericht, den Eigentümern fehlt es an der Beschlusskompetenz, weil nach der Teilungserklärung die Sondereigentümer und nicht die Gemeinschaft die Pflicht zur Instandsetzung des Estrichs haben.
Die Teilungserklärungen legt den Sondereigentümern nicht nur eine Pflicht zur Kostentragung auf, sondern regelt ausdrücklich, dass der Sondereigentümer “allein unterhaltungs- und ggf. erneuerungspflichtig” ist. Aus dem allgemeinen Sprachgebrauch folgt, dass mit einer Unterhaltungs- und Erneuerungspflicht nicht eine Kostentragungspflicht sondern die Pflicht zur Vornahme entsprechender Maßnahmen verbunden ist.
Demzufolge weist die Teilungserklärung die Instandhaltungspflichten ausdrücklich und eindeutig den Sondereigentümern zu. Etwas anderes ergibt sich auch nicht unter Beachtung der sonstigen Regelungen der Teilungserklärung.
Fazit: Ihre Teilungserklärung kann Regelungen enthalten, die von der gesetzlich vorgegebenen Zuständigkeit für Instandsetzungsarbeiten abweichen. Prüfen Sie, ob diese Regelungen widersprüchlich oder unklar sind, dann bleibt es nämlich bei der Zuständigkeit Ihrer Gemeinschaft. Enthält Ihre Teilungserklärung dagegen eine klare und eindeutige Vorschrift, ist diese maßgeblich. Jetzt wissen Sie: Eine Regelung nach der ein Sondereigentümer “allein unterhaltungs- und erneuerungspflichtig” ist eine solche klare Regelung. Ihre Eigentümergemeinschaft verliert dann ihre Zuständigkeit für diesen Bereich der Instandsetzung.
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