Verwertungskündigung – so setzen Sie sie durch (2/3)
Für Vermieter gibt es nicht viele reguläre Möglichkeiten, unliebsame Mieter loszuwerden. Wohl am bekanntesten ist die Eigenbedarfskündigung. Wenn Sie aber vorhaben zu sanieren, umzubauen oder gar die Immobilie abzureißen, so ist die Verwertungskündigung eine Möglichkeit für Sie. Heute und beim nächsten Mal lesen Sie, was Sie dabei beachten müssen.
Konkrete Beispiele für eine gerechtfertigte Verwertungskündigung
Immobilienverkauf
Gerade bei einer Verwertungskündigung wegen Immobilienverkaufs sind die Grenzen sehr eng – schließlich könnte ja jeder Eigentümer sich sonst einfach durch Veräußerung seiner Mieter entledigen.
Die Verwertungskündigung ist dann möglich, wenn alle oben stehenden Merkmale zutreffen und Sie nach einer Kündigung einen höheren Kaufpreis erzielen könnten. Dabei reicht es nicht aus, einfach auf die Theorie zu verweisen, dass eine leergezogene Wohnung eben teurer verkauft werden kann. Sie müssen schon konkreter werden und die Preissteigerung mit Zahlen und Fakten belegen können.
Gerichte genehmigen eine solche Kündigung bei einem Verlust von:
- 15% (AG Hamburg, Urteil vom 24. Mai 2005, Az. 48 C 493/03)
- 25 % (AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 03. Mai 2006, Az. 517 C 25/04)
- 30% (LG Berlin, Beschluss vom 13. Februar 2014, Az. 67 S 475/13)
- 50% (LG Berlin, Urteil vom 29. März 2010, Az., 67 S 338/09)
Diese Begründung gilt im Übrigen nicht, wenn Sie die vermietete Wohnung bereits selber zu einem überhöhten Preis erworben haben und diesen nun im Verkauf wieder erzielen möchten.
Um außerdem die Merkmale der Verwertungskündigung zu erfüllen, sollten Sie
- Den Verkaufserlös der Wohnung zur Finanzierung Ihres eigenen Wohnhauses einsetzen (LG Trier, Urteil vom 05. Februar 1991, Az. 1 S 161/90). Das bietet sich etwa bei einer Anschlussfinanzierung an.
- Mit dem Verkaufserlös geschäftliche Schulden tilgen (LG Mannheim, Urteil vom 26. April 1995, Az. S 272/94).
- Erheblich höhere monatliche Belastungen haben, als Mieteinnahmen erzielt werden (LG Krefeld, Urteil vom 10. März 2010, Az. 2 S 66709).
Kernsanierung, Modernisierung, Umbau
Wenn die bisherige Nutzung der Immobilie nicht rentabel ist und Sie Verluste erzielen, können Sie eine Verwertungskündigung aussprechen. Vorausgesetzt ist, dass Sie durch Sanierung, Modernisierung oder Umbau dann rentabel vermieten können. Dies gilt allerdings nicht in Fällen, wo Sie für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen durchführen müssten – das liegt schließlich im Risiko des Vermieters.
Abriss
Zunächst einmal ist diese Möglichkeit nur vorhanden, wenn Sie auch wieder einen Neubau planen. Dann müssen Sie Ihrem Mieter mitteilen, aus welchen Gründen Sie die bauliche Substanz nicht erhalten können, und was Sie stattdessen planen. Was Sie nicht vorweisen müssen, ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine „Sanierungsalternative“.
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