Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Vermieter muss renovieren
Vermieter einer nicht renoviert überlassenen Wohnung müssen selbst renovieren, wenn Schönheitsreparaturen und Renovierung nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Allerdings muss der Mieter sich dann an den Kosten der Renovierung beteiligen, stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Juli 2020 klar. Denn die Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen nicht renovierten Zustands einer Wohnung bei Mietbeginn.
In einem vom BGH aktuell entschiedenen Rechtsstreit hatte der Mieter im Jahr 2002 die bei Überlassung nicht renovierte Wohnung angemietet. Da sich der Zustand der Wohnung verschlechtert hatte, forderte der Mieter den Vermieter zu Tapezier- und Anstricharbeiten bzw. Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in Höhe von 7.312,78 € auf. Laut Mietvertrag war allerdings der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zur Renovierung verpflichtet. Der Vermieter war zudem der Ansicht, dass dem Mieter ein Vorschussanspruch gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zustand, da die Mieträume nicht mangelhaft gemäß § 536 Abs. 1 BGB waren.
Der BGH entschied den Rechtsstreit in letzter Instanz. Die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag war unwirksam, da dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen und ihm hierfür kein angemessener finanzieller Ausgleich gezahlt wurde. Somit war der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet. Zwar hatte der Mieter den Zustand der Wohnung als vertragsgemäß akzeptiert. Aber ein Anspruch des Mieters bestand nach Ansicht des BGH, wenn sich der Zustand der Mietwohnung zwischenzeitlich verschlechtert hatte. Zwar bestimmt sich die Erhaltungspflicht eines Vermieters nach dem Zustand der Mieträume bei Vertragsschluss. Danach wäre der Vermieter wegen der nicht renoviert überlassenen Wohnung lediglich verpflichtet, den Ursprungszustand wiederherzustellen.
Jedoch – so der BGH – ist nicht davon auszugehen, dass der schlechte Anfangszustand einer Mietwohnung auch vertragsgemäß ist. Ein Vermieter muss sich bei Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Renovierungsklausel, an seinem Willen zur Renovierung festhalten lassen. Der BGH hat damit seine Rechtsprechung bestätigt, wonach an die Stelle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die gesetzlich in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB geregelte Erhaltungspflicht des Vermieters tritt.
Ausgangspunkt der den Vermieter treffenden Erhaltungspflicht ist grundsätzlich der Zustand der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Überlassung an den jeweiligen Mieter. Aber einen Vermieter trifft eine Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Zustand der Mietwohnung wesentlich verschlechtert hat. Dann ist eine Durchführung von Schönheitsreparaturen erforderlich und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Mietwohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt.
Vor diesem Hintergrund hat der BGH entschieden, dass der Mieter in einem solchen Fall zwar einerseits vom Vermieter eine frische Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den Kosten zu beteiligen hat. Soweit nicht Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenteilung bedeuten (BGH, Urteil v. 08.07.20, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
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