Für wesentliche Nebenabreden ist Schriftform erforderlich
Nebenabreden zu Mietverträgen mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr unterliegen der Schriftform, wenn sie für den Inhalt des Mietverhältnisses eine wesentliche Bedeutung haben. Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und den Kosten, haben vertragswesentliche Bedeutung. Lediglich wenn es sich um eine bloße Ausgestaltung bereits getroffener Vereinbarungen handelt, diese inhaltlich aber nicht verändert werden, liegt eine vertragsunwesentliche Nebenabrede vor, die nicht der Schriftform des § 550 BGB bedarf. Wird die Instandhaltungspflicht für Rollos dem Vermieter auferlegt, handelt es sich um eine vertragswesentliche Nebenabrede, stellte das OLG München im August 2020 klar.
Der Fall
Ein Mieter und sein Vermieter stritten über einen gewerblichen Mietvertrag über Räume zum Betrieb eines Fitnessstudios. Der Mieter hatte laut Vertrag Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur für Innenflächen übernommen. Als der Vermieter die Außenrollos über 66 Fenstern des Studios entfernen und erneuern lassen sollte, wollte er dies wegen der hohen Kosten nicht ausführen. Er machte dem Mieter das Angebot, auf Wunsch Innenrollos zu installieren. Der Mieter erklärte wegen Schriftformmängeln eine ordentliche Kündigung.
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts
Das OLG München entschied, dass sämtliche Änderungen eines für längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrags der Schriftform des § 550 BGB entsprechen müssen. Nur unwesentliche Änderungen müssen nicht der Schriftform entsprechen. Vereinbarungen zu Um- und Ausbauarbeiten wie Innenrollos sind vertragswesentlich. Denn ohne eine solche Vereinbarung kann ein Mieter nach den mietgesetzlichen Regelungen Erfüllung, also Herstellung des vertragsgemäßen Zustands durch die kostenintensive Installation neuer Außenrollos, verlangen sowie Gewährleistungsrechte geltend machen. Zwar waren für das Mietverhältnis wichtige Details nicht im Mietvertrag geregelt worden. Der Mieter war jedoch aus diesem Grund nicht zur Kündigung berechtigt (OLG München, Urteil v. 06.08.20, Az. 32 U 4004/18).
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