Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete darf Modernisierungskosten zusätzlich berücksichtigen
Ein Vermieter darf die Miete bis zur ortsübliche Vergleichsmiete anpassen und zusätzlich die Miete um die Kosten einer Modernisierung erhöhen. Die gesamte Erhöhung muss sich aber auf die nach einer Modernisierung insgesamt zulässige Miethöhe beschränken. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2020 klar.
Der Fall
Ein Vermieter hatte 2010 in seiner Mietwohnung die Toilette zu einem Bad ausgebaut. Anschließend erhöhte er die Miete um 37 € auf den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete. Kurze Zeit darauf erhöhte der Vermieter die Miete zusätzlich um knapp 120 € wegen der erfolgten Modernisierung. Der Mieter war der Ansicht, dass die zweite Mieterhöhung rechtswidrig und nicht wirksam war. Er forderte den Vermieter auf, den von Mieter unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungsbetrag komplett zurück zu zahlen. Da der Vermieter hierzu nicht bereit war, entschied das höchste deutsche Zivilgericht in letzter Instanz über den Rechtsstreit.
Die Entscheidung des BGH
Nach Ansicht des BGH war die zweite Mieterhöhung zulässig. Der Vermieter durfte die Miete zweimal erhöhen. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB a.F. durfte der Vermieter nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11% der hierfür aufgewendeten Kosten erhöhen. Eine vorherige Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete war hierfür kein Hindernis. Die gesamte Mieterhöhung durfte allerdings den Mehrbetrag gemäß § 559 BGB a.F. nicht übersteigen. Danach darf ein Mieter die Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB lässt eine Mieterhöhung wegen Modernisierung zusätzlich zu einer Anpassung an die ortsübliche Miete zu. Da Mietwohnungen kontinuierlich modernisiert werden sollen, ist eine Umlegung der Kosten auf Mieter zulässig. Eine doppelte Mieterhöhung nach § 559 BGB und dann nach § 558 BGB ist deshalb insgesamt zulässig. Geht ein Vermieter, wie im vom BGH entschiedenen Rechtsstreit vor, ist die Erhöhung zunächst auf die Kosten gemäß § 559 BGB zu begrenzen. Nach Ablauf von 15 Monaten kann der Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Anpassung vornehmen (BGH, Urteil v. 16.12.20, Az. VIII ZR 367/18).
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