Kappungsgrenze richtet sich immer nach der ungeminderten Miete
Wenn Sie als Vermieter die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis erhöhen wollen, ist die grundsätzlich zulässige Mieterhöhung um 20% in einigen Landesteilen auf 15% für einen Zeitraum von 3 Jahren begrenzt. Berechnungsgrundlage ist immer die vereinbarte Kaltmiete. Mietminderungen bleiben dabei unberücksichtigt. Dies stellte der Bundesgerichtshof im April 2019 klar.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter eingeforderten Mieterhöhung. Durch den BGH als höchstem deutschen Zivilgericht war in letzter Instanz zu klären, auf welcher Grundlage die Mieterhöhung zu berechnen war. Grundlage für die Berechnung der Kappungsgrenze bezüglich einer Mieterhöhung ist immer die zwischen Mieter und Vermieter vereinbarte Miete. Liegt die aktuell vom Mieter gezahlte Miete unter der im Mietvertrag vereinbarten Miete, weil die Miete wegen Mängeln gemindert wird, ist das ohne Belang. Beachten Sie aber als Vermieter, dass die grundsätzlich zulässige Mieterhöhung um 20% in einigen Landesteilen auf 15% für einen Zeitraum von 3 Jahren begrenzt ist (§ 558 Abs. 3 BGB). Mietminderungen bleiben unberücksichtigt. Das gilt auch dann, wenn der Mieter wegen einer Unterschreitung der im Vertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10% dauerhaft zur Mietkürzung berechtigt ist (BGH, Urteil v. 17.04.19, Az. VIII ZR 33/18).
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