Die gefährliche Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel (2/4)
Nutzen Sie auch das schöne Frühlingswetter und die steigende Kauflaune, um einige Ihrer Immobilien abzustoßen? Dann sollten Sie vorher noch einmal ganz genau hinschauen. Denn mit Pech rutschen Sie in den gewerblichen Grundstückshandel, und das Finanzamt macht Ihren Gewinn zunichte! Und das geschieht leichter, als sie nun vielleicht denken! Selbst wer die Begriffe „Spekulationsfrist“ und „3-Objekt-Grenze“ kennt, sollte unsere kurze Serie einmal genau lesen!
Beim letzten Mal haben wir über die 3-Objekt-Grenze gesprochen, was eigentlich in diesem Zusammenhang als 1 Objekt gilt und was alles dazugerechnet wird. Heute erfahren Sie mehr über die Sonderfälle der 3-Objekt-Grenze.
Wert und Merkmale des Objekts unerheblich
Zunächst einmal: Es kommt nicht auf den Wert, die Größe oder andere Merkmale Ihrer verkauften Immobilie an. Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen zwei Mehrfamilienhäuser und eine Wohnung. Im Anschluss veräußern Sie einem Nachbarn einige Quadratmeter Grundstück. Schon diese Transaktion kann dafür sorgen, dass Sie plötzlich rückwirkend für die großen Verkäufe Umsatzsteuer auf den Gewinn zahlen müssen!
3 Wohnungen oder ein Haus?
Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, so gilt dieses als ein Objekt. Verkaufen Sie jedoch dre Wohnungen in einem Haus, so sind das auch drei Objekte. Dabei ist es egal, ob es sich um einen Käufer und einen Vertrag handelt, oder um verschiedene Menschen und vier separate Verträge.
Vorsicht auch beim Anteilsverkauf
Sogar, wenn Sie nur Teile von Immobilien verkaufen – also etwa 25% von jeweils 4 Objekten – so gelten diese Anteile als 4 Objekte.
Spezialfall Personengesellschaft
Sind Sie über 10% an einer Personengesellschaft (GbR, oHG oder GmbH & Co. KG) beteiligt? Dann sollten Sie besonders aufmerksam sein. Denn wenn hier Immobiliengeschäfte stattfinden, so betreffen diese auch Sie. Angenommen, Sie sind Anteilsteilhaber an einer GmbH. Die GmbH verkauft 2 Immobilien. Ein Jahr später verkaufen Sie 2 Eigentumswohnungen. Dann werden Ihnen faktisch 4 Verkäufe zugerechnet und Sie müssen wiederum Ihren Gewinn versteuern. Und noch komplizierter: Verkaufen Sie Ihren Anteil an der GmbH, gilt das vor dem Fiskus so, als würden Sie die Immobilien verkaufen, welche die GmbH hält. Beides gilt für Gesellschaften, die zum Grundstückshandel gegründet wurden. Anders sieht es aus, wenn der Betrieb im regulären Geschäft etwa Büroräume abstößt. Dann sind Sie aus dem Schneider.
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