Betriebskostenabrechnung: Zweiwöchiger Einwendungsausschluss ist in Gewerberaummietverhältnis wirksam
Eine Regelung in einem Mietvertrag über Gewerberäume, wonach Einwendungen gegen die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung nur innerhalb von vierzehn Tagen nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden können, ist rechtlich zulässig. Dass eine kurze Ausschlussfrist von zwei Wochen in einem Gewerbemietvertrag rechtlich unbedenklich ist, stellte das Oberlandesgericht Karlsruhe im Mai 2018 klar.
Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Per Mietvertrag vom 16.03.2006 hatte der Mieter Räume zum Betrieb einer Apotheke für eine monatliche Miete von 2.200,- € angemietet: Der Mieter zahlte monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 150,- € zuzüglich Mehrwertsteuer. Hinsichtlich der Betriebskosten wurde vereinbart, dass der Vermieter spätestens alle zwölf Monate eine Rechnung über die tatsächlich entstandenen Betriebskosten vorlegt. Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung sollten nur innerhalb von vierzehn Tagen nach Zugang und nur schriftlich geltend gemacht werden können. Der Vermieter erstellte für die Jahre 2010 bis 2013 Betriebskostenabrechnungen. Erst Monate später bezweifelte der Mieter die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnungen und erhob nachträglich Einwendungen. Per Klage vom 09.06.2015 verlangte der Mieter Rückzahlung des überwiegenden Teiles der Betriebskostenvorauszahlungen für die Jahre 2010 bis 2013. Die Abrechnungen wiesen tatsächlich eine Reihe von Fehlern auf. Der Vermieter berief sich auf die Ausschlussklausel im Mietvertrag.
Das OLG Karlsruhe entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter war mit seinen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen ausgeschlossen, weil er die Frist von zwei Wochen zur Erhebung der Einwendungen gemäß dem Mietvertrag versäumt hatte. Der Vermieter war deshalb berechtigt, die von dem Mieter geleisteten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten der Jahre 2010 bis 2013 zu behalten.
Die vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen waren in formeller Hinsicht ordnungsgemäß. Sie entsprachen den formellen Anforderungen an die Abrechnungen eines Vermieters. Aus den Abrechnungen waren jeweils die Gesamtkosten des Hauses ersichtlich, die auf die verschiedenen Einheiten verteilt wurden. Es waren – auch für die Heizkosten und für die Wasserkosten – die Verteilungsschlüssel ersichtlich. Die Berechnung des Anteils des Mieters an den Gesamtkosten ließ sich nachvollziehen. Auch die Vorauszahlungen des Mieters waren in den Abrechnungen richtig berücksichtigt.
Kurze Fristen sind bei gewerblichen Verträgen üblich
Die tatsächlichen inhaltlichen Fehler der Betriebskostenabrechnungen konnte der Mieter nachträglich nicht mehr geltend machen, da er mit diesen Einwendungen gemäß der zweiwöchigen Ausschlussklausel im Mietvertrag ausgeschlossen war. Vermieter und Mieter hatten eine Vereinbarung getroffen, die der Regelung in § 556 Abs. 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse entspricht. Der Mieter konnte auch nicht einwenden, dass sich innerhalb der Frist von zwei Wochen eine Betriebskostenabrechnung nicht ausreichend prüfen lasse. Kurze Fristen sind bei Verträgen im gewerblichen Bereich üblich. Die Ausschlussfrist von zwei Wochen für Einwendungen des Mieters war wirksam, da die Vereinbarung keine allgemeine Geschäftsbedingung darstellte sondern individuell vereinbart worden war. Bei Geschäftsräumen bestehen nach Ansicht des Gerichts keine Bedenken, in einer Individualvereinbarung eine Regelung zu treffen, die zum Nachteil eines Mieters von § 556 Abs. 3 BGB abweicht.
Fazit: Der Mieter hatte die Abrechnungen für die Jahre 2010 bis 2013 unstreitig jeweils im Folgejahr erhalten. Innerhalb der vereinbarten Frist von zwei Wochen hatte er keine Einwendungen erhoben. Die nach Fristablauf vorgebrachten Einwendungen konnten somit nicht mehr berücksichtigt werden (OLG Karlsruhe, Urteil v. 22.05.18, Az. 9 U 111/16).
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