Ein Ersatzmieter der eine Bonitätsauskunft verweigert ist unzumutbar
Dass ein von einem Mieter vorgeschlagener Ersatzmieter, der eine Bonitätsauskunft verweigert, dem Vermieter nicht zumutbar ist, stellte das Amtsgericht Bad Säckingen im Mai 2022 klar. Denn die Zahlungsfähigkeit des angebotenen Ersatzmieters ist ein wesentliches Kriterium für einen Vermieter.
Ein Mieter und sein Vermieter führten anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses einen Rechtsstreit. Vor Abschluss des Mietvertrags hatte der Mieter auf Verlangen des Vermieters Einkommensnachweise und eine SCHUFA-Selbstauskunft vorgelegt. Im Mietvertrag war Folgendes vereinbart: “Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis frühestens drei Jahre nach Mietbeginn von beiden Parteien, d. h. frühestens zum 01.12.2021 mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats ordentlich kündbar ist.”
Im Sommer 2000 erklärte der Mieter, dass er aufgrund einer beruflichen Veränderung das Mietverhältnis gerne vorzeitig beenden würde. Ende September wurde von den Beteiligten ein Schriftstück unterzeichnet, welches eine Zustimmungserklärung zur vorzeitigen Kündigung unter dem Vorbehalt einer Nachmietersuche enthielt. Der Mieter hatte bereits mehrere Annoncen geschaltet und versprach sich mit dem Vermieter in Verbindung zu setzen, sobald sich ein geeigneter Nachmieter meldet. In der Folgezeit schlug der Mieter dem Vermieter einige Nachmieter vor. Der Vermieter akzeptierte diese jedoch nicht als geeignete Mieter. Der Mieter war der Ansicht, der Vermieter sei verpflichtet gewesen, einen der vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Diese seien nachweislich solvent gewesen, hätten jedoch von einer Anmietung insbesondere deshalb Abstand genommen, weil der Vermieter unberechtigterweise eine SCHUFA-Auskunft und die Vorlage eines polizeiliches Führungszeugnis verlangt hätte.
Das AG Bad Säckingen führte in seinem Urteil aus, dass hinsichtlich der Zumutbarkeit eines Ersatzmieters eine eingehende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls vorzunehmen ist. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit müssten fern liegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben. Dabei obliegt es in der Regel dem Vermieter, konkrete Umstände darzulegen, die den potentiellen Ersatzmieter aus seiner Sicht als nicht zumutbar erscheinen lassen. Sodann ist zu prüfen, ob der Vermieter durch den Ersatzmieter nicht unerheblich schlechter gestellt wäre im Vergleich zum ursprünglichen Mieter.
Aus Sicht des Gerichts stellten die vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter keine zumutbaren Ersatzmieter dar. Denn die Aufforderung des Vermieters, eine SCHUFA-Auskunft vorzulegen, entsprach dem Grundsatz, dass der Ersatzmieter bereit sein muss, den Vertrag zu gleichen Konditionen abzuschließen wie der ursprüngliche Mieter. Ein polizeiliches Führungszeugnis ist eine Alternative zur Vorlage einer SCHUFA-Auskunft. Nachdem dies durch den Ersatzmieter abgelehnt wurde, war der Vermieter nicht verpflichtet, den Ersatzmieter zu akzeptieren. Denn die Zahlungsfähigkeit eines Ersatzmieters ist ein wesentliches Kriterium für die Frage der Zumutbarkeit; sie darf jedenfalls nicht deutlich und erkennbar hinter der Zahlungsfähigkeit des ursprünglichen Mieters zurückbleiben bzw. das Risiko eines Zahlungsausfalls darf nicht erkennbar höher sein (AG Bad Säckingen, Urteil v. 09.05.22, Az. 10 C 203/20).
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