Wirksame Kündigung gegenüber einem von mehreren Mietern ist möglich

In ständiger Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass ein Mietverhältnis, an dem mehrere Mieter beteiligt sind, nur gegenüber allen Mietern wirksam gekündigt werden kann.

Ausnahmsweise kann jedoch gegenüber einem Mieter allein wirksam gekündigt werden, wenn dieser Mieter an einer Vertragsänderung zur Entlassung des anderen Mieters nicht mitgewirkt hat. Dies stellte das Amtsgericht Ludwigsburg im Dezember 2022 per Urteil klar.
 
Die Parteien eines Mietvertrages stritten über die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarf. Als Mieter hatte auch Vater der in der Mietwohnung wohnenden Mieterin unterschrieben. Dieser wohnte jedoch nicht in der Mietwohnung. Die Kündigung wurde ausschließlich gegenüber der Tochter ausgesprochen. Diese legte gegen die Kündigung 2 Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist per E-Mail einen Widerspruch ein.

Der Vermieter war der Ansicht, dass seine Kündigung nicht gegenüber dem Vater ausgesprochen werden musste und reichte eine Räumungsklage ein. Es sei treuwidrig, so der Vermieter, die fehlende Kündigung gegenüber dem Vater als Einwand geltend zu machen. Der Vater sei nie während des Mietverhältnisses als Mieter aufgetreten und dessen Adresse sei dem Vermieter angeblich nicht bekannt.

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Das AG Ludwigsburg verwies auf die ständige Rechtsprechung des BGH. Danach kann ein Mietverhältnis, an dem mehrere Mieter beteiligt sind, nur gegenüber allen Vertragspartnern wirksam gekündigt werden (BGH, Urteil v. 16.03.05, Az. VIII ZR 14/04).

Nur ausnahmsweise kann die Notwendigkeit einer Kündigung auch gegenüber dem anderen Mieter ausgeschlossen sein (BGH Urt. v. 19.09.18, Az. VIII ZR 261/17). Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Mieter an einer Vertragsänderung zur Entlassung des anderen Mieters aus dem Mietverhältnis nicht mitwirkt (BGH, Urteil v. 16.03.05, VIII ZR 14/04).

Im entschiedenen Rechtsstreit lagen jedoch ein solcher Fall nicht vor. Es gab auch keine Anhaltspunkte für einen sonstigen Verstoß der Mieter gegen Treu und Glauben. Die Räumungsklage des Vermieters hatte deshalb keinen Erfolg (AG Ludwigsburg, Urteil v. 08.12.22, Az. 1 C 843/22).

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