Ihr Verwalter handelt im Zweifel im Namen Ihrer Gemeinschaft
Üblicherweise schließt Ihr Verwalter für Ihre Eigentümergemeinschaft Verträge mit Dritten ab. Vor dem 01.12.2020 waren diese Verträge aber nur wirksam, wenn Sie Ihren Verwalter durch den Verwaltervertrag oder einen gemeinschaftlichen Beschluss zum Abschluss ermächtigt hatten. Das führte nicht selten zum Streit darüber, ob Verträge mit Dritten auch tatsächlich zustande gekommen waren. Nach einem Urteil des LG Nürnberg-Fürth ist im Zweifel ist davon auszugehen, dass Reparaturarbeiten an einem Gebäude, die ein Verwalter in Auftrag gibt, für die Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt werden (Urteil v. 02.09.2020, Az. 12 O 5227/19).
Verwalter hatte Gemeinschaft bei Auftragserteilung nicht genannt
Im entschiedenen Fall ging es um Hochhäuser einer Wohnungseigentumsanlage, bei denen die Verwendung einer brennbaren Wärmedämmung in der Außenfassade festgestellt worden. war. Die Verwalterin beauftrage ein Sanierungsunternehmen mit der Demontage der Außenfassade sowie der Isolierdämmung an allen Häusern zu einem Pauschalpreis von 3.000.000 €. Später bestätigte die Verwalterin das nochmals schriftlich, allerdings ohne den Zusatz, dass dies in Vertretung für die Gemeinschaft erfolgte. Nach Beginn der Arbeiten fasste die Eigentümergemeinschaft den Beschluss, diese “in der Notgeschäftsführung” bereits begonnenen Arbeiten zu genehmigen.
Nach Beendigung der Arbeiten stellt die Sanierungsfirma der Eigentümergemeinschaft eine Rechnung über 2.915.000 €, wobei bereits erhaltene Abschlagszahlungen berücksichtigt worden waren. Da die Gemeinschaft keine Zahlung leistete, erhob die Sanierungsfirma Zahlungsklage.
Ihr Verwalter muss Gemeinschaft bei Auftragserteilung nicht nennen
Die Sanierungsfirma konnte die offene Restwerklohnforderung in Höhe von 2.915.000 € von der Gemeinschaft verlangen. Der Vertrag war zwischen ihr und der Eigentümergemeinschaft, stellvertretend durch die Verwalterin, zustande gekommen. Zwar ist grundsätzlich für eine Stellvertretung erforderlich, dass der Vertreter eine Erklärung in fremdem Namen abgibt (§ 164 BGB). Dafür ist es aber ausreichend, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass die Erklärung im Namen des Vertretenen erfolgen soll Für ein Vertreterhandeln der Verwalterin war es daher nicht erforderlich, dass sie die Auftragserteilung ausdrücklich im Namen der Gemeinschaft erklärte. Ebenso ist es unschädlich, dass sie bei der Gegenzeichnung der Vertragsunterlagen auf die Verwendung eines Vertretungszusatzes verzichtete.
Vielmehr kommt es darauf an, dass die Sanierungsfirma auf Grundlage der Umstände der Auftragserteilung von einem Handeln der Verwalterin als Vertreterin der Eigentümergemeinschaft ausgehen durfte. Im Fall eines Hausverwalters ist im Zweifel davon auszugehen, dass dieser bei der Vergabe von Reparaturarbeiten im Namen des Eigentümers auftritt. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer überhaupt nicht genannt wird (BGH, Urteil v. 02.04.14, Az. VIII ZR 231/13).
Außerdem hatte die Gemeinschaft die auf die Auftragserteilung gerichteten Erklärungen der Verwalterin nachträglich genehmigt (§ 177 Abs. 1 BGB). Spätestens ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung war die Verwalterin auch entsprechend bevollmächtigt.
Fazit: Dieser Fall zeigt, welche Unsicherheiten vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetztes bei Vertragsabschlüssen zwischen dem Verwalter und einem Dritten mit Wirkung für die Gemeinschaft bestanden. Da die Vertretungsmacht des Verwalters in den meisten Fällen erst durch einen Beschluss der Gemeinschaft begründet wurde, war es für Dritte kaum möglich, festzustellen, ob der Verwalter tatsächlich vertretungsberechtigt war. Letztendlich musste man auf dessen Vertretungsberechtigung vertrauen. Das hat sich mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz seit dem 01.12.2020 geändert. ihr Verwalter ist jetzt per Gesetzt zur Vertretung Ihrer Eigentümergemeinschaft berechtigt (§ 9b Abs. 1 WEG). Es bedarf insoweit keines gemeinschaftlichen Beschusses mehr.
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