Unpünktliche Zahlung von Miete und Mietanteilen rechtfertigt fristlose Kündigung
Dass einem Mieter fristlos gekündigt werden kann, wenn er auch nur die Miete unpünktlich zahlt, stellte das Amtsgericht Dresden im Dezember 2018 klar. Es ist dabei nicht danach zu differenzieren, ob Grundmiete, Betriebskosten oder sonstige Anteile der Miete nicht rechtzeitig gezahlt wurden.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit einer fristlosen Kündigung des Vermieters wegen verspäteter Mietzahlungen des Mieters. In dem Mietvertrag war geregelt, dass die monatliche Miete im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats auf das Konto des Vermieters eingehen sollte. Der Mieter bewirkte den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters jedoch mehrfach erst am Ende des jeweiligen Monats. Der Vermieter mahnte nach einigen Vorfällen dieser Art den Mieter ab. Dennoch überwies der Mieter nach Zugang der Abmahnung die Miete zweimal wieder erst am Ende des jeweiligen Monats. Nun kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.
Die Klage vor Gericht: Ein Erfolg
Das AG Dresden entschied zu Gunsten des Vermieters, dass einem Mieter auch dann fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt. Nicht erheblich ist, ob Grundmiete, Betriebskosten oder auf sonstige Anteile der Miete unpünktlich gezahlt werden. Folgende Voraussetzungen müssen jedoch zu Lasten des Mieters vorliegen:
- der Mieter hat Zahlungsfristen mehr als einmal überschritten;
- der Vermieter hat den Mieter abgemahnt;
- der Mieter zahlt auch nach Erhalt der Abmahnung weiter unpünktlich;
- das Vertrauen des Vermieters in die Zahlungsmoral des Mieters ist berechtigterweise erschüttert.
Alle diese Voraussetzungen waren im entschiedenen Rechtsstreit erfüllt. Da der Mieter das abgemahnte Verhalten fortgesetzt hatte, konnte der Vermieter nach der Abmahnung die angedrohte fristlose Kündigung aussprechen. Denn der Mieter hatte durch seine fortgesetzten unpünktlichen Mietzahlungen das Vertrauen des Vermieters nachhaltig erschüttert. Auch wenn ein Mieter erst am Ende des Monats sein Gehalt erhält, ist dies keine Entschuldigung. Ein solcher Mieter muss spätestens auf eine Abmahnung reagieren und dem Vermieter signalisieren, dass er sich um pünktliche Mietzahlung bemüht (AG Dresden, Urteil v. 14.12.18, Az. 141 C 3504/18).
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