Verwalter darf nichtige Beschlüsse nicht umsetzen!
Wissen Sie eigentlich, dass Ihr Verwalter auch zur beschlussmäßigen Umsetzung rechtswidriger Beschlüsse verpflichtet ist. Das gilt auch dann, wenn der Beschluss angefochten wurde, denn die Erhebung der Anfechtungsklage hat insoweit keine aufschiebende Wirkung. Handelt es sich aber um einen Beschluss der von vornherein nichtig ist, sieht das jedoch anderes aus. Einen solchen Beschuss darf Ihr Verwalter nicht umsetzen. Setzt er ihn dennoch um, macht er sich gegenüber Ihrer Gemeinschaft sogar schadenersatzpflichtig (AG München, Urteil v. 16.01.19, Az. 85 C 15894/18 WEG).
Beschluss war mangels Beschlusskompetenz nichtig
Im entschiedenen Fall fasste eine Eigentümergemeinschaft auf ihrer Eigentümerversammlung einen Beschluss, der es den Wohnungseigentümern, deren Wohnung über eine Pergola verfügte, die Überdachung der Pergola gestattete. Die Beauftragung der Arbeiten sollte durch den Verwalter erfolgen. Laut dem Beschluss sollten die Eigentümer die Kosten der zukünftigen Instandsetzung und Instandhaltung der Pergolaüberdachung tragen.
Mit der Umsetzung des Beschlusses wurde bereits im Jahr 2017 begonnen. Im August 2018 wurde aufgrund eines Urteil des Amtsgerichts München die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt, denn der Eigentümergemeinschaft fehlte es an der Beschlusskompetenz für die Tragung der Kosten der zukünftigen Instandsetzungsmaßnahmen durch einzelne Eigentümer.
Nichtiger Beschluss: Durchführung kann zu Schadensersatz führen
Das Amtsgericht München stellte fest: Der Verwalter hätte den Beschluss nicht umsetzen dürfen. Die Beschlussumsetzung stellt einen objektiven Pflichtverstoß dar. Grundsätzlich ist der Verwalter zwar dazu verpflichtet, gefasste Beschlüsse unverzüglich umzusetzen. Daher kann die unverzügliche Beschlussumsetzung selbst dann nicht zur Haftung des Verwalters führen, wenn die Beschlüsse rechtswidrig sind und später durch ein gerichtliches Urteil für ungültig erklärt werden.
Etwas anderes gilt aber, wenn es sich um einen nichtigen Beschluss handelt. Ein nichtiger Beschluss ist von vornherein absolut unwirksam. Die Verpflichtung und Berechtigung des Verwalters zur Beschlussumsetzung bezieht sich nicht auf nichtige Beschlüsse, diese kann und darf er nicht ausführen. Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss dennoch durch, kann er bei Verschulden sogar auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden.
Fazit: Anfechtbare Beschlüsse muss Ihr Verwalter durchführen, nichtige Beschlüsse darf er dagegen nicht durchführen. Halten Sie einen durch Ihre Gemeinschaft gefassten Beschluss für von vorne herein nichtig, weisen Sie Ihren Verwalter darauf hin und machen Sie ihm klar, warum Sie den gefassten Beschluss für nichtig halten. Führt er den Beschluss dann dennoch durch, ohne Ihre Bedenken zu überprüfen, handelt er bereits schuldhaft und macht sich schadenersatzpflichtig. Übrigens: Die Nichtigkeit eines Beschlusses können Sie jederzeit gerichtlich feststellen lassen. Eine Klagefrist wie bei der Beschlussanfechtung gibt es hier nicht.
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