Jahresabrechnung: Beirat muss nur rechnerische Richtigkeit prüfen
Bestimmt gibt es auch in Ihrer Eigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat. Diesem fällt unter anderem die Aufgabe zu, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Doch wie weit geht eine solche Prüfungspflicht? Muss Ihr Verwaltungsbeirat tatsächlich eine minutiöse Prüfung vornehmen und haftet er für jeden Fehler, den er übersieht? Nein, entschied das Amtsgericht Wismar: Der Verwaltungsbeirat prüft lediglich die rechnerische Richtigkeit der Jahresabrechnung, für weitergehende, strukturierte Mängel der Jahresabrechnung haftet er nicht (Urteil v. 17.12.18, Az. 8 C 337/17 WEG).
Verwaltungsbeirat genehmigte fehlerhafte Jahresabrechnung
Eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern hatte auf ihrer jährlichen Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung per Beschluss genehmigt. Ebenso wurde dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat, der die Abrechnung auf ihre rechnerische Richtigkeit hin geprüft hatte, Entlastung erteilt. Später stellt sich jedoch heraus, dass die Abrechnung gravierende Fehler enthielt. Unter anderem war die Verteilung der Heizkosten nach dem falschen Verteilerschlüssel vorgenommen worden, so dass der Genehmigungsbeschluss für unwirksam erklärt wurde.
Ein Wohnungseigentümer war der Ansicht, unter diesen Voraussetzungen hätte weder der Verwalter noch der Verwaltungsbeirat entlastet werden dürfen.
Verwaltungsbeirat durfte entlastet werden, Verwalter nicht
Das Gericht entschied: Die Entlastung des Verwaltungsbeirats entsprach ordnungsgemäßer Verwaltung, die Entlastung des Verwalters dagegen nicht.
Zwar führt nicht jeder Mangel zwangsläufig dazu, dass der Verwalter eine Entlastung zu verweigern ist. Es entspricht jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, aus dem die Gemeinschaft auf die Geltendmachung dieser Ansprüche verzichten sollte. Dieser Fall liegt insbesondere dann vor, wenn der Verwalter – wie vorliegend – eine fehlerhafte Abrechnung erstellt hat. Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters wurde daher für ungültig erklärt.
Der Beschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirates war dagegen nicht zu beanstanden. Zwar gelten für die Entlastung des Verwaltungsbeirates dieselben Grundsätze, wie für die Entlastung der Verwaltung. Prüft der Verwaltungsbeirat jedoch lediglich die rechnerische Richtigkeit der Jahresabrechnung, haftet er für weitergehende, strukturierte Mängel der Jahresabrechnung nicht. Denn eine solche weitergehende Prüfung setzt einschlägige Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts voraus. Damit wäre der Beirat, der sich üblicherweise aus juristisch nicht vorgebildeten Wohnungseigentümern zusammensetzt, regelmäßig überfordert.
Fazit: Sie können von Ihrem Verwaltungsbeirat die Prüfung der Jahresabrechnung verlangen. Allerdings lediglich hinsichtlich Frage der rechnerischen Richtigkeit dieser Abrechnung. Dagegen können Sie nicht von ihm verlangen zu überprüfen, ob die Abrechnung auch in rechtlicher Hinsicht fehlerfrei ist. Hat der Verwaltungsbeirat die Abrechnung rechnerisch überprüft sollten Sie ihm Entlastung erteilen, auch wenn die Abrechnung andere Fehler aufweist. Anderenfalls würden Sie Ihren Verwaltungsbeirat überfordern.
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