Kein Einzugsprotokoll – Beweislast für Vorschäden?
Parkettschäden sind von einem Mieter zu ersetzen, wenn diese durch ihn verursacht wurden. Fehlt ein Einzugsprotokoll darf unterstellt werden, dass die Schäden während der Mietzeit verursacht worden sind. Ein Gericht darf von Amts wegen ein Sachverständigengutachten bezüglich der Schadenshöhe einholen.
Der Fall
Ein Mieter und sein Vermieter stritten sich über Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Beschädigungen der Mietwohnung. Nachdem das Mietverhältnis beendet worden war, hatte der Mieter angeblich die Mieträume nicht im vertragsgemäßen Zustand wieder zurückgegeben. Die Mietwohnung war angeblich bei Übergabe frisch renoviert gewesen. Nach dem Auszug des Mieters war angeblich in allen Räumen, außer dem Bad, ein Neuanstrich erforderlich. An den Laminatfußböden im Wohn-/Esszimmer und Kinderzimmer waren gravierende Schäden festgestellt worden. Die Kosten würden sich, nach einer Rücknahme der Hauptforderung auf 742,72 € und auf 3.909,05 € belaufen.
Der Mieter machte geltend, dass die Böden in der Mietwohnung bei Einzug nicht neu verlegt gewesen seien, sondern bereits deutliche Gebrauchsspuren besessen hätten. Die Wände seien bei Einzug auch nicht alle neu gestrichen gewesen. Die Mietsache habe sich bei Rückgabe in einem akzeptablen Zustand befunden. Er habe weder Schönheitsreparaturen noch Schadensersatz zu leisten.
Die Entscheidung des Gerichts
Das LG Schweinfurt entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Das Gericht ging davon aus, dass der Mieter bezüglich der Malerarbeiten an den Wänden keinen Schadensersatz leisten musste. Der Vermieter hatte nicht nachgewiesen, dass dem Mieter die Verursachung der Verschlechterung anzurechnen war. Bezüglich der Kratzer im Laminatboden stand dem Vermieter jedoch ein Anspruch in Höhe von 1339,63 € zu. Das Gericht war davon überzeugt, dass die Verkratzungen an den Laminatböden erst in der Mietzeit des aktuellen Vermieters entstanden seien und von diesem zu vertreten seien. Die Höhe des Schadens sei auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens unter Abzug „Neu für Alt” mit insgesamt 1339,63 € zu bemessen.
Das Gericht hatte ein Gutachten eingeholt, ohne dass ein entsprechender Beweisantrag von Vermieter oder Mieter vorgelegen hatte. Dem Beweisbeschluss fehlte daher schon die Grundlage für einen Gegenbeweis. Des Weiteren war eine effektive Rechtsverteidigung hinsichtlich des behaupteten Zustands der Mieträume verwehrt gewesen, da für 14 zur Akte gereichten Lichtbilder dem Beklagten lediglich im Gütetermin kurz die Möglichkeit der Einsichtnahme der Lichtbilder am Richtertisch eröffnet wurde.
Das Amtsgericht hatte zudem die Beweislast für die Verursachung des Schadens verkannt und ist von der Beweispflichtigkeit des Mieters hinsichtlich der Nichtverursachung ausgegangen. Die Entscheidung des Amtsgerichts, ohne entsprechenden Antrag ein Sachverständigengutachten zur Höhe des eingetretenen Schadens einzuholen; war nicht rechtsfehlerhaft (LG Schweinfurt, Urteil v. 25.01.19; Az: 22 S 48/18).
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