Winterdienst: Alter von Mietern kann Grund für Abänderung der Betriebskostenabrechnung sein
Betriebskosten können Sie in der Regel nur dann auf Ihre Mieter umlegen, wenn Sie mit den Mietern gemäß § 556 Abs. 1 BGB eine Vereinbarung, beispielsweise im Mietvertrag getroffen haben. Ist ein Mieter laut Mietvertrag dazu verpflichtet worden, den Winterdienst selbst auszuführen können diesbezügliche Kosten nicht als Betriebskosten umgelegt werden. Was ist jedoch, wenn ein Mieter wegen fortgeschrittenem Alter oder wegen gesundheitlichen Problemen den Winterdienst nicht mehr selbst verrichten kann? Das Amtsgericht Siegburg entschied im Juli 2019, dass in einem solchen Fall die dem Vermieter entstehenden Kosten für einen beauftragten Winterdienst auf den betroffenen Mieter umgelegt werden können.
Der Fall
Eine Vermieter und sein Mieter waren über den Umfang der vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten in Streit geraten. Ursprünglich war der Mieter laut Mietvertrag im Wechsel mit anderen Mietern dazu verpflichtet im Winter an den vorgegebenen Stellen auf dem Grundstück Schnee und Eis zu beseitigen. Der Mieter hatte jedoch, wie auch andere Mieter, inzwischen auf Grund seines fortgeschrittenen Alters gesundheitliche Probleme und war nicht mehr in der Lage den Winterdienst zu verrichten. Der Vermieter hatte deshalb einen entsprechenden Dienstleister gegen Entgelt mit der Leistung des Winterdienstes beauftragt. In den nächsten Betriebskostenabrechnungen hatte der Vermieter die ihm für den Winterdienst entstandenen Kosten auf seine Mieter umgelegt. Zunächst hatte auch dieser Mieter die Betriebskostenabrechnungen ohne Wiederworte ausgeglichen. Die aktuelle Betriebskostenabrechnung kürzte der Mieter jedoch um die Kosten des Winterdienstes. Da der Mieter sich weigerte die Betriebskostennachforderung auszugleichen, reichte der Vermieter gegen ihn eine Zahlungsklage ein.
Die Entscheidung des Gerichts
Mit Erfolg! Das AG Siegburg verurteilte den Mieter zur Zahlung der als Betriebskosten deklarierten Kosten für den Winterdienst. Zwar war der Mieter laut Mietvertrag lediglich dazu verpflichtet, den Winterdienst zu leisten und nicht etwa durch einen beauftragten Winterdienst verursachte Kosten auszugleichen. Das Gericht wies jedoch darauf hin, das zu Gunsten des Vermieters eine ergänzende Vertragsauslegung möglich war. Da der Mieter wegen seines Alters und aus gesundheitlichen Gründen keinen Winterdienst mehr leisten konnte, war im Mietvertrag eine Regelungslücke entstanden. Nach Ansicht des Gerichts konnte ein hypothetischer Parteiwille beider Parteien unterstellt werden, wonach der Mieter wegen seiner Leistungsunfähigkeit zukünftig die Kosten eines Winterdienstes als Betriebskosten tragen würde. Durch die zunächst vorbehaltlose Zahlung der Kosten für den Winterdienst im Rahmen der früheren Betriebskostenabrechnungen hatte sich der Mieter allerdings nach Ansicht des Gerichts nicht wirksam verpflichtet. Denn laut Mietvertrag bedurften Änderungen des Mietvertrages der Schriftform. Nur durch die vom Gericht vorgenommene ergänzende Vertragsauslegung war es möglich eine Verpflichtung des Mieters zu Gunsten des Vermieters zu unterstellen (AG Siegburg, Urteil v. 05.07.19, Az. 112 C 185/18).
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