Verwalter zur Veräußerungszustimmung verurteilt – Prozesskosten muss er nicht selbst tragen
Bestimmt wissen Sie, dass derjenige, der einen Prozess verliert, auch die Prozesskosten zu tragen hat. Geht es aber in einem Prozess um, die Verweigerung Ihres Verwalters zur Wohnungsveräußerung, kann das durchaus anders sein. Ein Verwalter, der verurteilt worden ist, seine Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum zu erteilen, muss die Prozesskosten im Verhältnis zu den anderen Eigentümern grundsätzlich nicht selbst tragen (BGH, Urteil v. 18.10.19, Az. V ZR 188/18).
Verwalter zahlte Prozesskosten vom Gemeinschaftskonto
Im entschiedenen Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach deren Teilungserklärung die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters bedarf. Der Verwalter hatte seine Zustimmung zur Veräußerung jedoch in drei Fällen verweigert. Die jeweiligen Wohnungseigentümer hatten Klage auf Erteilung der Zustimmung erhoben und die Prozesse gewonnen. In allen drei Fällen wurde der Verwalter verurteilt, die Veräußerungszustimmung zu erteilen. Die Prozesskosten wurden jeweils dem Verwalter auferlegt. Zum Ausgleich dieser Kosten entnahm der Verwalter dem gemeinschaftlichen Konto einen Betrag von über 13.500 €. Die Gemeinschaft verlangt nun Rückzahlung dieser Beträge.
Verwalter handelt als Treuhänder der Wohnungseigentümer
Zu Unrecht entschied der BGH, denn die Entnahme der Prozesskosten aus dem Gemeinschaftsvermögen war nicht ohne Weiteres pflichtwidrig. Ist für die Veräußerung eines Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters erforderlich, fungiert der Verwalter bei seiner Entscheidung als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer. Deshalb muss ein Verwalter, der zur Erteilung seiner Zustimmung verurteilt worden ist, die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selbst tragen. Er darf die Kosten eines Verfahrens jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn der Verwaltervertrag ihn dazu ermächtigt.
Kostentragung erst bei pflichtwidriger Zustimmungsverweigerung
Der Verwalter muss die entnommenen Beträge allerdings an die Gemeinschaft zurückzahlen, wenn er die Veräußerungszustimmung schuldhaft pflichtwidrig verweigert hätte. Dann wäre es auch pflichtwidrig gewesen, die Verfahrenskosten dem Gemeinschaftsvermögen zu entnehmen. Allein die Tatsache, dass der Verwalter zur Veräußerungszustimmung verurteilt worden ist, führt aber noch nicht zur Pflichtwidrigkeit der Zustimmungsverweigerung. Es ist nämlich durchaus denkbar, dass er bei seiner Entscheidung nach sorgfältiger Prüfung der Umstände zu der Auffassung gelangen durfte, dass ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung vorliegt. Das Risiko, dass ein Gericht die Angelegenheit später anders beurteilt, muss der Verwalter nicht tragen. Denn dieser wird im Interesse der Wohnungseigentümer tätig und hat einen Beurteilungsspielraum bei der Einschätzung, ob ein wichtiger Grund gegen die Veräußerungszustimmung spricht. Die Grenzen dieses Spielraums sind erst überschritten, wenn die Entscheidung des Verwalters offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar ist.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob der Verwalter bei der Verweigerung der Veräußerungszustimmung im Rahmen seines Beurteilungsspielraums gehandelt oder diesen überschritten hat.
Fazit: Hat Ihr Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum verweigert und wurde er später zur Erteilung der Zustimmung verurteilt, muss er dennoch nicht die Kosten dieses Prozesses tragen. Lediglich, wenn er seine Entscheidung pflichtwidrig herbeigeführt hat, muss er für die Prozesskosten aufkommen. Prüfen Sie in einem solchen Fall also, ob sich ihr Verwalter bei seiner Entscheidung von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen. Dann kann er die Prozesskosten nicht vom Gemeinschaftsvermögen zahlen.
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