Verbot der die Kontaktaufnahme mit Mietern ist nicht beschließbar

Das ist in Wohnungseigentumsanlagen keine Seltenheit: Sie stellen einen Schaden an Ihrem Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum fest und vermuten dessen Ursache im Sondereigentum eines anderen Eigentümers. Am einfachsten ist es dann die Schadenursache vor Ort, also in der Wohnung des betroffenen Eigentümers, zu überprüfen. Doch was, wenn die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft genau das unterbinden wollen? Das Landgericht Frankfurt/Main hat in einem solchen Fall entschieden: Ein Beschluss, der Ihnen verbietet, mit Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen Kontakt aufzunehmen, ist nichtig (Urteil v. 17.05.18, Az. 2-13 S 31/16).

Feuchtigkeitsmessungen sollten verhindert werden

Im entschiedenen Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft den mehrheitlichen Beschluss gefasst, dass Eigentümer vermietete Wohnungen anderer Eigentümer nicht ohne deren Zustimmung und Wissen betreten durften. Hintergrund dieser Beschlussfassung war, dass die Eigentümer verhindern wollten, dass in den Wohnungen Feuchtigkeitsmessungen durchgeführt werden. Ein Eigentümer hielt den Beschluss für ungültig.

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Keine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für Unterlassungspflicht

Richtig entschied das Amtsgericht Frankfurt, für einen solchen Beschuss fehlt es einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern an der Zuständigkeit, der so genannten Beschlusskompetenz. Daher kann eine derartige Kontaktaufnahme von Wohnungseigentümern zu Mietern nicht per Beschlussfassung unterbunden werden.

Nach gefestigter BGH- Rechtsprechung können dem einzelnen Wohnungseigentümer keine Leistungs- und damit auch keine Unterlassungspflichten durch Beschluss auferlegt werden (Urteil v. 09.03.12, Az. V ZR 161/11). Das gilt zumindest für solche Leistungs- oder Unterlassungspflichten, die ihm nicht ohnehin nach dem Gesetz, nach der Teilungserklärung oder Vereinbarungen der Wohnungseigentümer bereits obliegen. Eine solche Unterlassungsverpflichtung enthält aber der gefasste Beschluss, denn durch ihn soll eine Kontaktaufnahme untersagt werden.

Fazit: Wenn ein Mieter die Wohnung bewohnt, aus deren Bereich Sie eine Schadensursache befürchten, können Sie ohne Weiteres Kontakt zu ihm aufnehmen. Das gilt auch dann, wenn Ihre Gemeinschaft einen Beschluss gefasst hat, der Ihnen gerade diese Kontaktaufnahme verbietet. Gegen einen solchen Beschluss müssen Sie noch nicht einmal mit der Anfechtungsklage vorgehen. Denn er ist mangels Zuständigkeit Ihrer Gemeinschaft nichtig und kann daher per se keine Rechtswirkung entfalten.

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