Vorsicht: Dieser Verwaltervertrag macht Ihren Beschluss unwirksam!
Bei der Suche nach einem neuen Verwalter legen Sie und die anderen Eigentümer Ihrer Gemeinschaft natürlich den Schwerpunkt darauf, die richtige Person für dieses wichtige Amt zu finden. Wenn Sie aber fündig geworden sind und sich für einen Verwalter entschieden haben, sollten Sie auch den Inhalt des Verwaltervertrags sorgfältig überprüfen. Enthält der Vertrag nämlich wesentliche Fehler, kann ihn das nichtig machen und das kann auch zur Unwirksamkeit Ihres Bestellungsbeschlusses führen (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 27.09.17, Az. 2-13 S 49/16).
Kernbereich des Vertrages war nicht geregelt
Diese Erfahrung musste eine Eigentümergemeinschaft machen, deren Verwaltervertrag mehrere unwirksame Regelungen enthielt. Einige vertragliche Regelungen waren mit geltendem Recht nicht zu vereinbaren, notwendige Rechte und Pflichten des Verwalters regelte der Vertrag gar nicht. Vor allem waren weder die Laufzeit des Vertrages noch die zu zahlende Vergütung geregelt. Daher ging ein Eigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Verwalterwahl vor.
Ohne Regelungen zum Kernbereich ist Vertrag unwirksam
Die Klage war erfolgreich. Da der Verwaltervertrag unwirksame Regelungen enthielt, widersprach er dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar kann ein Vertrag auch denn bestehen bleiben, wenn er teilweise unwirksam ist. Die Gesamtunwirksamkeit muss aber angenommen werden, wenn der rechtskonforme Teil allein keinen Sinn macht. Im entschiedenen Fall enthielt der Vertrag nicht nur einige unwirksame Regelungen. Vielmehr waren wesentliche Vertragsbestandteile gar nicht enthalten und der Kernbereich der vertraglichen Regelungen über die Verwaltertätigkeit war unwirksam. Daher war die Aufrechterhaltung der restlichen Vertragsbestandteile allein nicht möglich. Der Verwaltervertrag war insgesamt unwirksam und die Bestellung des Verwalters wurde ebenfalls für nichtig erklärt.
Fazit: Damit die Bestellung Ihres Verwalters rechtmäßig ist muss Ihr Beschluss zumindest die Eckpunkte des abzuschließenden Vertrages enthalten. Werden die wesentlichen Vertragsbestandteile, wie Leistung und Gegenleistung nicht rechtswirksam geregelt, führt das zur Gesamtunwirksamkeit des Vertrages. Wenn Sie dann die Bestellung Ihres Verwalters retten möchten, müssen Sie die Eckpunkte der Bestellung in den Bestellungsbeschluss aufnehmen. Der Beschluss muss dann zumindest die Frage nach der Vergütung und der Laufzeit der Bestellung beinhalten.
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