Rückgabe von Mieträumen – Einwurf der Wohnungsschlüssel in Briefkasten nicht ausreichend
Bei einer unangekündigten Übersendung der Wohnungsschlüssel durch den Mieter erhält der Vermieter zwar Besitz an den Schlüsseln. Die Mieträume gelten aber erst dann gem. § 546 Abs. 1 BGB als zurückgegeben, wenn der Vermieter Kenntnis von der Rückgabe der Schlüssel hat. Dies stellte das Landgericht Krefeld im Dezember 2018 klar.
Der Fall
Ein Vermieter und sein Mieter stritten im Rahmen einer Räumungsklage in zweiter Instanz vor dem LG Krefeld darüber, wann der Mieter dem Vermieter die Wohnungsschlüssel anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben hatte. Der Mieter hatte die Mietwohnung schon einige Wochen vor Ablauf der Kündigungsfrist geräumt und angeblich die Wohnungsschlüssel mit einer Mitteilung seines Namens in den Briefkasten des Vermieters geworfen. Der Vermieter bestritt, die Schlüssel erhalten zu haben. Aus diesem Grund habe er die Räumungsklage eingereicht und zusätzlich Anspruch auf weitere Mietzahlungen. Der Mieter konnte die Rückgabe der Schlüssel im Gerichtsverfahren nicht beweisen.
Die Entscheidung des Gerichts
Das LG Krefeld entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Zwar konnte der Mieter die Wohnungsschlüssel zwecks Besitzaufgabe an den Vermieter übersenden anstatt sie ihm unmittelbar persönlich zu übergeben. Bei erfolgreicher Übersendung wäre der Zugang der Schlüssel in den Besitz des Vermieters auch bewirkt worden. Denn auch bei Unkenntnis des Vermieters von der Zusendung hätten sich die Schlüssel durch den Einwurf in den Briefkasten in seinem Herrschaftsbereich befunden. Somit wäre dann der Besitz an den Schlüsseln auf den Vermieter übergegangen. Allerdings genügt das nicht für eine Erfüllung der Rückgabepflicht gemäß § 546 BGB durch den Mieter. Denn gemäß einer Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 17.03.17, Az. V ZR 70/16) hat der Vermieter bei Einwurf von Wohnungsschlüsseln in seinen Briefkasten zwar Besitz an den Schlüsseln, aber bei Unkenntnis des Vorgangs, keinen Besitz an den Mieträumen erlangt.
In einem solchen Fall ist keine wirksame Rückgabe der Mieträume erfolgt. Erst bei Kenntnis des Vermieters von dem Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten wäre eine wirksame Rückgabe der Mieträume erfolgt. Der Mieter musste also den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters beweisen, und dass dieser davon Kenntnis hatte. Es war nicht entscheidend, ob der Vermieter von dem Einwurf der Schlüssel Kenntnis haben musste. Entscheidet sich ein Mieter dafür, die Wohnungsschlüssel nicht dem Vermieter persönlich zu übergeben, so trägt er das Risiko einer wirksamen Übertragung des Besitzes an den Mieträumen auf den Vermieter. Bestreitet ein Vermieter Wohnungsschlüssel von seinem Mieter erhalten zu haben, so muss der Mieter den Zugang beim Vermieter beweisen (LG Krefeld, Beschluss v. 27.12.18, Az. 2 T 27/18).
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