Wiederholt unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen Kündigung
Als Vermieter können Sie einem Mieter fristlos kündigen, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter die Grundmiete, die Betriebskosten oder sonstige Zahlungsverpflichtungen hinsichtlich der Miete nicht rechtzeitig erfüllt hat. Allerdings ist vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Wenn der auf die Abmahnung folgende Erstzahlungstermin wieder nicht eingehalten wird, können Sie als Vermieter sofort kündigen. Dies stellte das Amtsgericht Dresden im Dezember 2018 klar.
Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung. Gemäß § 3 des Mietvertrages sollte der Mieter die Miete „jeweils im Voraus bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats” auf das Konto des Vermieters überweisen; wobei „der Zeitpunkt des Eingangs des Betrages” maßgeblich war. Der Vermieter hatte den Mieter wegen Zahlungsunregelmäßigkeiten abgemahnt. Zukünftig sollte der Mieter die Miete monatlich pünktlich, spätestens am 3. Werktag zahlen, nachdem der Mieter in der Vergangenheit mehrfach erheblich verspätete Mietzahlungen geleistet hatte. Dennoch wurde die Monatsmiete für März 2018 erst am 29.03.2018 und für April 2018 vom Mieter erst am 27.04.2018 gezahlt. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.
Die Entscheidung vor Gericht
Mit Erfolg! Das AG Dresden entschied zu Gunsten des Vermieters, dass dieser einen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB hatte. Die Kündigung des Vermieters hatte das Mietverhältnis rechtswirksam gemäß § 543 Abs. 1 BGB beendet. Einem Mieter kann auch dann fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter die Miete wiederholt unpünktlich zahlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zahlungsunpünktlichkeit sich auf die Grundmiete, die Betriebskosten oder auf sonstige Zahlungsverpflichtungen hinsichtlich der vereinbarten Miete bezieht.
Eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB setzt voraus:
a) dass ein Mieter Zahlungstermine wiederholt überschreitet;
b) dass der Mieter aus diesem Grund gemäß § 543 Abs. 3 BGB abgemahnt wird;
c) dass der Mieter auch nach einer Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlt;
d) dass das Vertrauen des Vermieters wegen der wiederholt unpünktlichen Zahlungsweise berechtigt enttäuscht ist.
Aus der Abmahnung des Vermieters ging hervor, dass sich zuvor mehrfach unpünktliche Mietzahlungen des Mieters ereigneten. Damit waren zu Gunsten des Vermieters sämtliche Kündigungsvoraussetzungen erfüllt. Den Zahlungstermin am 3. Werktag eines jeden Monats hatte der Mieter über mehrere Monate hin fortlaufend und erheblich überschritten. Ein wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlungen mit Kündigungsandrohung abgemahnter Mieter ist gehalten, dass Vertrauen des Vermieters in pünktliche Mietzahlungen wieder herzustellen. Setzt ein Mieter das abgemahnte Verhalten fort, so kann eine fristlose Kündigung vom Vermieter bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende Zahlungstermin für die Miete nicht eingehalten wird (AG Dresden, Urteil v. 14.12.18, Az. 141 C 3504/18).
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