Jahresabrechnung entspricht nicht der Heizkostenverordnung – Beschuss ist anfechtbar
Bestimmt wissen Sie, dass fehlerhafte Beschlüsse, die nicht innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist angefochten werden, bestandskräftig und damit rechtlich existent werden. Solche Beschlüsse können Sie nur durch die Erhebung einer Anfechtungsklage innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist aus der Welt schaffen. Etwas anderes gilt lediglich bei nichtigen Beschlüssen. Diese entfalten von vornherein keine Rechtswirkung, so dass Sie auch nicht mit der Anfechtungsklage gegen sie vorgehen müssen. Gegen eine Jahresabrechnung, die von den konkreten Vorgaben der Heizkostenverordnung abweicht, müssen Sie im Wege der Beschlussanfechtung vorgehen, um ihre Rechtswirksamkeit zu verhindern. Eine solche Jahresabrechnung ist nämlich nicht nichtig sondern nur anfechtbar (BGH, Urteil v. 22.06.18, Az. V ZR 193/17).
Heizkosten wurden komplett nach Wohnfläche verteilt
Im konkreten Fall ging es um eine Heizkostenabrechnung, deren Heiz- und Warmwasserkosten zunächst entsprechend der Heizkostenverordnung verteilt wurden. In der Eigentümerversammlung wurde die Richtigkeit der Abrechnung in Zweifel gezogen, da auf zwei Wohneinheiten ein ungewöhnlich hoher Anteil an Heizkosten entfiel. Daher beschlossen die Eigentümer, einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Ursachen zu beauftragen. Für den Fall dass diese Untersuchung ohne Ergebnisse blieb, sollten die Energie- und Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt werden.
Tatsächlich kam der Sachverständige nicht zu verwertbaren Erkenntnissen. Daher wurde die Abrechnung korrigiert und die Energie und Betriebskosten nach Wohnfläche verteilt. Hiergegen ging ein Eigentümer, der nun deutlich mehr zu zahlen hatte, mit der Anfechtungsklage vor. Das allerdings zu einem Zeitpunkt als die Anfechtungsfirst bereits abgelaufen war.
BGH: Genehmigungsbeschluss ist nicht nichtig
Da die Anfechtungsfrist verstrichen war, kam es für den Erfolg der Klage allein darauf an, ob der angefochtene Beschluss nichtig war. Das war nach dem BGH nicht der Fall, der Beschluss war nur anfechtbar.
Nur eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung übereinstimmende Abrechnung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Bei einer verbrauchsunabhängigen Heizkostenabrechnung ist das nicht der Fall. Das hat aber nur die Anfechtbarkeit des Beschlusses zur Folge. Der BGH zieht einen Vergleich zu den Fällen, in denen ein falscher Kostenverteilungsschlüssel angewendet wird. Auch das hat nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge. Der Eigentümer musste die Verteilung der Kosten nach Wohnfläche daher hinnehmen.
Fazit: Stellen Sie fest, dass Ihre Heizkosten nicht nach den Vorgaben der Heizkostenabrechnung abgerechnet wurden, ist Eile geboten. Denn dieser Verstoß führt nicht zur Nichtigkeit Ihrer Abrechnung, sondern hat lediglich ihre Anfechtbarkeit zur Folge. Für Sie bedeutet das, dass Sie innerhalb der einmonatigen Anfechtungsfrist mit der Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung vorgehen müssen. Versäumen Sie diese Frist, wird Ihre Jahresabrechnung trotz ihrer Fehler rechtswirksam.
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